Ко мне часто обращаются с вопросами: «Здравствуйте! Я покупаю/продаю недвижимость, куда мне идти? С чем идти? Вы можете составить договор? Как происходит передача недвижимости? Может быть продавцом/покупателем несовершеннолетний? Как произвести расчет? Если используются средства материнского (семейного) капитала? От супруга требуют нотариальное согласие на продажу, законно ли это?» и т.д. Поясняю.
- Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, переход права собственности по которому подлежит регистрации в Росреестре (ст.454 ГК РФ, ст.550-551 ГК, ст.161 ГК РФ).
- Проект договора купли-продажи может составить:
а) юрист, риелтор, организация или иное лицо, занимающееся составлением подобных документов;
б) вы самостоятельно;
в) нотариус, который может произвести полное сопровождение сделки от составления проекта договора и запроса документов до регистрации права. - Зарегистрировать сделку можно через МФЦ или Росреестр. За переход права собственности необходимо оплатить госпошлину (ст.333.33 НК РФ). Госпошлина может быть оплачена как до сдачи договора (в таком случае регистратору необходимо будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины), либо при сдаче договора.
- Несовершеннолетие могут выступать как продавцами, так и покупателями. В возрасте от 14 до 18 лет, действуют с согласия своих законных представителей (ст.26 ГК РФ), до 14 лет от их имени выступают законные представители (ст.28 ГК РФ).
- Приобрести недвижимость можно за счет:
а) собственных средств;
б) за счет кредитных средств;
в) с использованием средств материнского (семейного) капитала;
г) с использованием договора ипотечного кредитования;
д) частично за счет собственных средств, частично за счет средств материнского капитала, частично за счет кредитных средств и т.д. Способ расчета зависит от вашей конкретной финансовой ситуации. - Передача недвижимости происходит по соглашению сторон, условие об этом оговаривается в договоре. Например:
а) договор одновременно является передаточным актом и имущество считается переданным в момент подписания договора;
б) имущество передается после регистрации перехода права собственности согласно акту приема-передачи;
в) продавец обязуется передать имущество в срок не позднее 10 дней с момента подписания договора и т.д. - В случае приобретения недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала, вы обязаны выделить доли на каждого члена семьи, которые должны быть равными. При этом законом не запрещается произвести выдел доли ребенку большей, чем ему причитается. Меньше запрещено, больше допустимо. Срок для выделения не установлен законом. Вы можете сделать это как через год, так и через пять или пятнадцать лет.
- При покупке жилья на имя несовершеннолетнего с использованием средств по договору ипотечного кредитования необходимо выяснить согласие Банка на такую сделку. На практике, Банки такие сделки не одобряют, либо дают согласие исключительно редко.
- При продаже недвижимости, приобретенной в браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга , также как и на покупку. Это требование закона (ст.35 СК РФ).
- Один экземпляр договора-купли продажи остается в архиве Росреестра, поэтому, при необходимости возможно будет запросить архивную выписку или копию договора.
