Передача квартиры, дома или земельного участка через договор дарения (в просторечии — дарственную) является одним из самых популярных способов отчуждения имущества. Несмотря на кажущуюся простоту, эта юридическая процедура имеет строгие законодательные рамки, финансовые последствия и скрытые угрозы для обеих сторон сделки.
Особенности оформления договора дарения.
Договор дарения — это двусторонняя сделка, при которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Чтобы документ имел юридическую силу, он должен соответствовать ряду строгих критериев:
- Абсолютная безвозмездность. В договоре не должно быть никаких встречных обязательств. Если одаряемый обязуется передать деньги, оказать услугу или ухаживать за дарителем, сделка признается притворной и может быть аннулирована.
- Безусловность. Нельзя подарить недвижимость под условием (например, «квартира перейдет внуку только после окончания университета» или «после моей смерти»). Для передачи имущества после смерти существует завещание.
- Согласие обеих сторон. Одаряемый имеет полное право отказаться от принятия дара до момента регистрации перехода права собственности.
Необратимость. Отменить зарегистрированную дарственную крайне сложно. Это возможно только в исключительных случаях, предусмотренных законом (например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя).
Налогообложение: кто платит налог, а кто освобожден.
Главный финансовый вопрос при оформлении дарственной — уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Поскольку получение недвижимости считается доходом, государство облагает его налогом. Однако закон делает важное исключение для членов семьи.
Если недвижимость продается одаряемым (даже близким родственником) ранее чем через 3 года после получения дара, ему придется заплатить налог с продажи.
Подводные камни и риски сделки.
Дарственная несет в себе серьезные риски как для того, кто отдает имущество, так и для того, кто его принимает.
Риски для дарителя:
- Потеря единственного жилья. С момента регистрации сделки в Росреестре даритель теряет все права на недвижимость. Новый собственник имеет законное право выселить его на улицу.
- Ухудшение отношений. Если даритель рассчитывал на моральную благодарность или уход в старости, он может этого не получить, так как закон не обязывает одаряемого помогать бывшему владельцу.
Риски для одаряемого:
- Оспаривание сделки наследниками. После смерти дарителя обделенные родственники часто пытаются доказать в суде, что в момент подписания договора даритель был недееспособен, не осознавал своих действий или находился под давлением.
- Банкротство дарителя. Если в течение трех лет после дарения даритель объявляет себя банкротом, финансовый управляющий с высокой долей вероятности оспорит сделку, посчитав ее попыткой скрыть имущество от кредиторов. Квартиру вернут в конкурсную массу.
- Скрытые обременения. Вместе с квартирой могут «подарить» долги по капитальному ремонту, прописанных лиц, имеющих право пожизненного проживания, или аресты, наложенные приставами.
Порядок оформления и способы защиты
Чтобы минимизировать описанные выше риски, необходимо строго соблюдать процедуру оформления и использовать превентивные меры защиты.
Пошаговый алгоритм действий:
- Сбор пакета документов (паспорта сторон, выписка из ЕГРН, документ-основание права собственности дарителя, нотариальное согласие супруга дарителя, если имущество нажито в браке).
- Составление договора. Он может быть составлен в простой письменной форме, но в некоторых случаях (например, при дарении доли в праве общей собственности) нотариальное удостоверение обязательно.
- Подача документов в Росреестр (напрямую или через МФЦ) для регистрации перехода права собственности.
- Получение новой выписки из ЕГРН, где собственником указан одаряемый.
Как обезопасить сделку:
- Справки из ПНД и НД. Если даритель находится в преклонном возрасте, перед сделкой рекомендуется получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете. Идеальный вариант — проведение психиатрического освидетельствования в день сделки.
- Нотариальное оформление. Даже если закон позволяет обойтись простой письменной формой, участие нотариуса снижает риск оспаривания. Нотариус проверяет дееспособность сторон, разъясняет им последствия сделки и ведет видеофиксацию процесса.
- Проверка на банкротство. Перед принятием дара следует проверить дарителя по базам Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
