Шесть случаев, когда новый владелец не сможет выселить жильцов из квартиры

Когда новый владелец не сможет выселить жильцов из квартиры

Покупка квартиры обычно воспринимается как финальная точка: деньги переданы, право собственности зарегистрировано, можно распоряжаться жильём по своему усмотрению.

Но на практике многие сталкиваются с неожиданной ситуацией: в квартире продолжают проживать люди, и выселить их не получается.

• Да, общее правило закреплено в ст. 292 ГК РФ — при переходе права собственности новый владелец вправе требовать прекращения права пользования прежних жильцов.

Однако из этого правила есть важные исключения. И именно они становятся причиной споров и судебных разбирательств.

Разберём ключевые случаи, когда выселение невозможно или крайне затруднено.

Несовершеннолетние дети

Особая защита предоставляется детям.

Если сделка совершена с нарушением их прав, она может быть признана недействительной. Конституционный суд РФ в Определении № 2616-О от 14.10.2025 указал, что продажа жилья с целью ухудшения условий проживания ребёнка может противоречить закону.

В этом случае:

• сделка аннулируется
• ребёнок сохраняет право проживания

Для покупателя это означает риск утраты приобретённой недвижимости.

Фактические наследники

Иногда после сделки появляются лица, которые не были указаны в документах, но фактически приняли наследство.

Основания:

• проживание в квартире на момент смерти наследодателя
• участие в содержании имущества
• иные действия, подтверждающие принятие наследства

Если суд признаёт такие обстоятельства, человек получает:

• долю в праве собственности
• право пользования жилым помещением

Выселение в этом случае невозможно.

Наниматели по договору

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, договор найма сохраняет силу при смене собственника.

Это означает:

• новый владелец становится стороной договора
• условия найма продолжают действовать

Выселение возможно только:

• после окончания срока договора
• либо при существенных нарушениях со стороны нанимателя

Лица, указанные в договоре купли-продажи

Существенное значение имеет содержание договора.

Если в нём указаны лица, сохраняющие право проживания, и не прописано прекращение этого права, то: новый собственник принимает на себя обязательства по их проживанию. Фактически это означает добровольное согласие на их дальнейшее нахождение в квартире.

Отказавшиеся от приватизации

Отдельная категория — граждане, которые имели право на участие в приватизации, но отказались от него.

Закон сохраняет за ними: — бессрочное право пользования жилым помещением Даже после продажи квартиры новый собственник не может лишить их этого права.

Единственный вариант прекращения — добровольный выезд.

Отказополучатели по завещанию

В завещании может быть предусмотрен так называемый завещательный отказ.

Суть: наследодатель предоставляет определённому лицу право проживания в квартире.

Такой гражданин:

• не становится собственником
• но получает законное право пользования

И это право сохраняется даже при продаже недвижимости.

Где возникают основные риски

На практике проблемы чаще всего связаны с недостаточной проверкой объекта.

Типичные ошибки покупателей:

• отсутствие анализа зарегистрированных лиц
• игнорирование истории приватизации
• невнимательное изучение договора
• отсутствие проверки наследственных рисков

В результате:

• жильцы остаются в квартире
• возникают судебные споры
• сделка теряет экономический смысл

Что учитывать перед покупкой недвижимости

Для минимизации рисков необходимо:

• проверить состав зарегистрированных лиц
• изучить историю перехода прав
• запросить сведения о приватизации
• проанализировать условия договора
• оценить возможные наследственные споры

Важно понимать: право собственности не всегда означает возможность свободно пользоваться жильём.

Переход права собственности на квартиру не гарантирует автоматического выселения всех проживающих. Закон предусматривает ряд исключений, при которых: право пользования сохраняется за определёнными лицами. Эти ситуации требуют особого внимания при покупке недвижимости.

Практика показывает: основные риски возникают не в момент сделки, а из-за недооценки юридических нюансов до её заключения.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

557 юристов отвечают

6 минут среднее время ответа

249 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос