Ипотека и банкротство. Как сохранить единственное жилье

Как сохранить единственное жилье при банкротстве

Для многих должников, обремененных непосильными кредитами, банкротство становится единственным законным способом освободиться от долгового бремени. Однако главным страхом перед этой процедурой является риск потерять жилье, особенно если оно куплено в ипотеку. Разберем, как изменились правила игры и что нужно сделать, чтобы пройти через банкротство и сохранить квартиру или дом.

Ключевое изменение в законодательстве о банкротстве

В августе 2024 года в статью 213.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» были внесены важные поправки. Теперь закон прямо предусматривает возможность сохранения за банкротом единственного жилого помещения, даже если оно находится в залоге по ипотеке.

Раньше такие решения принимались судами на усмотрение, что создавало правовую неопределенность. С закреплением этой нормы в законе процесс стал более предсказуемым и защищает права добросовестных должников.

Важно понимать: ипотечный долг не списывается. Обязательство по выплате целевого жилищного кредита остается. В рамках процедуры банкротства погашаются или списываются только остальные, неипотечные долги.

Три обязательных условия для сохранения ипотечной квартиры

Несмотря на позитивные изменения, гарантии сохранения жилья нет. Успех зависит от соблюдения трех ключевых условий:

1. Жилье является единственным. Квартира или дом, купленные в ипотеку, должны быть единственным объектом жилой недвижимости в собственности должника. Наличие даже минимальной доли в другой квартире (например, 1/12 в родительском жилье, где вы не проживаете) ставит под угрозу сохранение ипотечного жилья, так как эта доля может быть реализована.
2. Наличие стабильного источника дохода. Должник должен доказать суду и кредитору (банку), что обладает достаточным и стабильным доходом для дальнейшего обслуживания ипотеки. Если собственного дохода недостаточно, обязательства по договору может взять на себя третье лицо (например, супруг/супруга).
3. Отсутствие просрочек по ипотеке. История платежей должна быть безупречной. Наличие даже одной длительной просрочки дает банку формальное основание для отказа в сохранении кредитного договора и инициирования обращения взыскания на залог.

Механизм сохранения жилья: Мировое соглашение с банком

Основным инструментом для достижения цели является мировое соглашение с ипотечным банком. Это договор, утверждаемый арбитражным судом, который устанавливает новые, приемлемые для обеих сторон условия погашения ипотечного долга (например, отсрочка, снижение процентной ставки, продление срока кредита).

Преимущества и гарантии мирового соглашения в деле о банкротстве:

• Интерес банка: Финансовой организации выгоднее получить свои деньги с процентами по новому графику, чем запускать длительную и затратную процедуру реализации залога, особенно если это единственное жилье с прописанными жильцами (в том числе несовершеннолетними детьми).
• Защита от других кредиторов: После утверждения судом, мировое соглашение с ипотечным банком не может быть оспорено другими кредиторами. Их мнение по этому вопросу не учитывается. Это позволяет сосредоточиться на выплате ипотеки, в то время как остальные долги будут погашаться или списываться в рамках процедуры банкротства.
• Поддержка со стороны суда и управляющего: Арбитражный управляющий не вправе препятствовать заключению мирового соглашения, если оно не нарушает закон. Суд, руководствуясь новой редакцией ст. 213.10 ФЗ «О несостоятельности», как правило, утверждает такое соглашение.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

658 юристов отвечают

14 минут среднее время ответа

449 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Банкротство с ипотекой: возможные процедуры и их сочетание

В рамках дела о банкротстве физического лица возможны несколько процедур. Часто их применяют в комбинации для оптимального результата.

1. Реструктуризация долгов.
   • Суть: Все долги (кроме ипотеки) консолидируются, и суд утверждает график платежей на срок до 3 лет.
   • Преимущества: На время реструктуризации прекращается начисление пеней и штрафов, снимаются аресты с имущества, а общение с кредиторами происходит только через суд (защита от коллекторов). Должник не признается банкротом по окончании выплат.
   • Важно: Реструктуризация возможна только при наличии официального дохода. Ипотечный кредит в общий план реструктуризации не включается.
2. Конкурсное производство (реализация имущества).
   • Суть: Имущество должника продается для погашения долгов.
   • Как сохранить жилье: Чтобы ипотечная квартира не попала в конкурсную массу, с банком заранее заключается мировое соглашение. Тогда на реализацию пойдет только иное имущество, а жилье останется за должником на условиях соглашения.

Практическая стратегия: Наиболее эффективным часто является комбинированный подход:

• Заключить мировое соглашение с ипотечным банком для сохранения жилья и продолжения выплат по старому или измененному графику.
• Одновременно инициировать реструктуризацию по всем остальным (неипотечным) кредитам и займам для их упорядоченного погашения.

Резюме: ключевые шаги к сохранению жилья

Таким образом, чтобы списать долги по кредитам, имея ипотеку, и при этом сохранить квартиру, необходимо:

1. Убедиться, что ипотечное жилье — единственное и по нему нет просрочек.
2. Подготовить доказательства стабильного дохода, достаточного для обслуживания ипотеки.
3. На ранней стадии процедуры банкротства инициировать переговоры с банком о заключении мирового соглашения.
4. Для остальных долгов использовать механизм реструктуризации, что позволит закрыть дело без статуса банкрота и под защитой суда.

С введением прямых законодательных норм (ст. 213.10 ФЗ «О несостоятельности») путь к финансовому оздоровлению с сохранением единственного жилья стал более четким и доступным для добросовестных заемщиков.