Иногда человек годами хранит договоры, квитанции и надежду, что государственная система все-таки разберется в его ситуации. А потом получает короткий ответ: «Включить в реестр нельзя». Причина кажется формальной: дом не значится в перечне проблемных объектов, разрешения на строительство не было, а вместо договора долевого участия заключались предварительные договоры и договоры займа.
Именно с такой ситуацией столкнулся обычный гражданин. Он передал застройщику деньги за три однокомнатные квартиры, но не получил ни жилья, ни полноценного договора участия в долевом строительстве. Спустя годы Министерство строительства Самарской области отказало ему во включении в реестр пострадавших участников долевого строительства.
Однако суд посчитал, что ведомство подошло к вопросу слишком формально.
Обещали квартиры, но строительство так и не началось
История началась 31 мая 2011 года. Между Игорем (имя изменено) и ООО “Ромашка” были заключены предварительные договоры на три квартиры в будущем жилом доме.
Речь шла об объекте, который планировали построить в Самаре — в границах улиц Советской, Черемшанской, Нагорной и Ташкентского переулка в Кировском районе.
По документам будущие квартиры находились:
- на пятом этаже, строительный номер Х;
- на восьмом этаже, строительный номер Х;
- на девятом этаже, строительный номер Х.
Площадь каждой квартиры должна была составить 33,70 квадратного метра.
На первый взгляд, схема выглядела привычно: гражданин передает деньги, застройщик после получения разрешения на строительство заключает основной договор, а затем строит дом и передает квартиру покупателю.
В предварительных договорах было указано, что основные договоры участия в долевом строительстве должны заключить в течение 30 дней после получения разрешения на строительство, но не позднее 1 октября 2011 года.
Для оплаты будущих квартир стороны оформили договоры займа. По каждому из них Игорь внес по 600 тысяч рублей. Общая сумма составила 1 миллион 800 тысяч рублей.
Факт передачи денег подтверждался квитанциями к приходным кассовым ордерам. То есть у гражданина сохранились документы, из которых следовало: свои обязательства он выполнил полностью.
А вот обещанное строительство не состоялось.
Дом не построили, компания обанкротилась
ООО «Ромашка» не приступило к строительству жилого дома. Разрешение на строительство застройщик не получил, основные договоры с Игорем не заключил, квартиры ему не передал.
В 2015 году Арбитражный суд Самарской области признал компанию банкротом. Через два года конкурсное производство завершили.
Для гражданина это означало, что обычный путь решения проблемы фактически оказался закрыт. Организация, которой он передал деньги, больше не продолжала работу, а обещанного объекта недвижимости не существовало.
Кроме того, в отношении руководства ООО «Ромашка» было возбуждено уголовное дело. Игорь признан потерпевшим.
Позднее в материалах дела также фигурировал приговор Октябрьского районного суда. В нем были установлены обстоятельства привлечения денег граждан под видом инвестирования в строительство жилого комплекса.
Но даже наличие документов, подтверждающих передачу денег, признание потерпевшим и банкротство застройщика, не стало достаточным основанием для включения в реестр.
Почему министерство отказало
В том году Игорь обратился в Министерство строительства Самарской области. Он попросил включить его в реестр пострадавших участников долевого строительства.
Ведомство направило уведомление об отказе.
Причины сводились к нескольким формальным обстоятельствам:
- объект не был включен в перечень проблемных объектов;
- у застройщика отсутствовало разрешение на строительство;
- с гражданином не заключался договор участия в долевом строительстве;
- представленные документы не соответствовали требованиям действующего порядка.
С точки зрения министерства, региональный закон распространялся только на определенные проблемные объекты, включенные в специальный перечень. А дом, который должен был появиться в Самаре, в этот перечень не включался.
Получался замкнутый круг: дом не признали проблемным, потому что его строительство официально не велось, а строительство не велось именно потому, что застройщик так и не получил необходимые разрешения.
Игорь с таким отказом не согласился и обратился в суд, за помощью в составлении административного искового заявления он обратился ко мне.
Что сказал суд
Рассматривая дело, суд напомнил: право на судебную защиту гарантировано Конституцией России. Причем речь идет не только о возможности подать заявление, но и о реальном восстановлении нарушенных прав.
Суд отдельно подчеркнул, что участие граждан в строительстве жилья связано с реализацией права на жилище. Поэтому подобные споры нельзя рассматривать исключительно через формальную проверку названия договора или наличия объекта в определенном списке.
В решении прозвучала важная мысль:
«Формальный подход тем более не должен допускаться в делах, в которых гражданин в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона».
Суд изучил не только названия документов, но и реальные отношения между гражданином и компанией.
Да, стороны подписали предварительные договоры и договоры займа. Но из их содержания следовало, что деньги передавались именно для получения квартир в будущем доме. Были указаны конкретные помещения, этажи, строительные номера и площадь.
Поэтому суд пришел к выводу: несмотря на используемые названия документов, фактически стороны вступили в отношения, связанные с участием в долевом строительстве.
Иными словами, нельзя сделать вид, что передача 1,8 миллиона рублей никак не связана с покупкой жилья только потому, что документы назвали не договором долевого участия, а предварительными соглашениями и займами.
Название договора оказалось не главным
Суд сослался на позицию Верховного суда России: при рассмотрении подобных дел необходимо исходить из существа сделки и фактических отношений сторон.
Если по документам видно, что гражданин передал деньги для строительства многоквартирного дома и последующего получения квартиры, суд должен оценивать именно реальный смысл сделки.
Для Игоря это имело принципиальное значение.
Формально у него не было зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Но фактически он:
- передал деньги компании;
- получил документы с описанием конкретных квартир;
- рассчитывал на строительство жилого дома;
- выполнил все свои обязательства;
- не получил ни квартиры, ни возврата средств.
Суд отметил, что недобросовестные действия руководителя организации не должны лишать гражданина возможности претендовать на меры государственной поддержки.
В решении также указано:
«Введение руководителем организации в заблуждение административного истца относительно намерения и возможности исполнения взятых на себя обязательств не должно ограничивать права административного истца на меры государственной поддержки».
То есть гражданин не должен нести дополнительные потери только из-за того, что компания неправильно оформила документы или не выполнила требования строительного законодательства.
Отказ признали незаконным
Изучив материалы дела, суд установил несколько обстоятельств.
Во-первых, Игорь действительно передал деньги застройщику.
Во-вторых, ООО «Ромашка» свои обязательства не исполнило.
В-третьих, жилой дом не построен, квартиры не переданы.
В-четвертых, гражданин признан потерпевшим по уголовному делу.
В-пятых, отсутствие дома в перечне проблемных объектов и отсутствие разрешения на строительство в конкретной ситуации не должны автоматически закрывать ему доступ к защите.
Суд решил, что уведомление Министерства строительства Самарской области от 2025 года об отказе во включении Игоря в реестр было принято по формальным основаниям и нарушило его права.
Административный иск удовлетворили.
Однако здесь важно правильно понимать содержание решения. Суд не включил гражданина в реестр напрямую. Он признал отказ незаконным и обязал министерство повторно рассмотреть заявление Игоря.
Такой подход связан с разделением полномочий: суд проверяет законность решения ведомства, но не подменяет собой орган, который по закону ведет реестр.
Министерство должно рассмотреть заявление заново
Также с Министерства строительства Самарской области взыскали в пользу истца судебные расходы.
Главный итог дела заключается в другом: ведомство больше не может ограничиться прежними формальными доводами.
Теперь при новом рассмотрении заявления должны быть учтены:
- передача денег гражданином;
- содержание заключенных документов;
- конкретное назначение платежей;
- факт банкротства компании;
- отсутствие строительства;
- признание Игоря потерпевшим;
- реальная цель отношений между сторонами.
Если человек передал деньги за квартиру, в документах указаны конкретный дом и помещение, а компания получила средства именно под строительство, суд может оценивать такую ситуацию по существу. Формальное отсутствие нужной формулировки в договоре не всегда означает отсутствие правовой защиты.
В данном случае гражданин не получил квартиру спустя много лет, но добился важного промежуточного результата: отказ государственного органа признали незаконным, а заявление обязали рассмотреть заново.
Иногда путь к восстановлению прав начинается именно с этого — с решения суда, которое говорит: смотреть нужно не только на название документа, но и на то, что произошло в действительности.
