- 26.03.2025 15:51
Здравствуйте! Ситуация такая.
Была квартира, в которой была собственником много лет моя мама.
Мама имела 1\\4 доли.
Также мой брат имел 1\\4 доли.
Двое умерших много лет назад (брат и сестра мамы) имели также по 1\\4 доли.
Далее дом был признан аварийным,
Бабушка (мама, моей мамы) получила в 24 году доли умерших через суд и стала обладателем 2\\4 квартиры.
Далее дом был снесен (в конце 24 года) и получена новая квартира.
Сейчас в этой квартире моя мама имеет 1\\4, брат 1\\4 и бабушка 2\\4.
Вопрос такой.
Можно ли продать квартиру в 25 году без уплаты налога. Либо какой и для кого будет налог при продаже новой квартиры?
Здравствуйте,
Ситуация действительно непростая, так как у разных членов семьи разные сроки владения долями и основания их получения. Разберёмся по порядку.
1. Общие правила налогообложения при продаже квартиры
Согласно Налоговому кодексу РФ:
– Налог (НДФЛ) при продаже недвижимости возникает, если срок владения составляет менее 3 лет (при получении жилья по наследству от близкого родственника, приватизации или расселению из аварийного жилья),
– или менее 5 лет — во всех остальных случаях.
Если срок владения превышает эти пределы, налог платить не нужно.
2. Как это применимо к вашей ситуации
Мама (1/4 доли)
Если она владеет долей много лет (более 5 лет), то при продаже в 2025 году налог платить не нужно.
Брат (1/4 доли)
Если он также владеет своей долей более 5 лет, то он также освобождён от уплаты налога.
Бабушка (2/4 доли)
Получила доли умерших через суд в 2024 году. Поскольку она — мать умерших (то есть наследование от близких родственников), минимальный срок владения, дающий освобождение от налога — 3 года.
Если бабушка продаст долю в 2025 году, пройдёт только 1 год владения. Следовательно, она обязана будет заплатить НДФЛ 13% с полученного дохода от своей доли.
Однако она может воспользоваться налоговым вычетом — до 1 млн рублей. Если сумма, полученная от продажи её 2/4 доли, не превышает этот предел, то налог платить не придётся, но декларацию подавать всё равно нужно.
3. Варианты для бабушки, чтобы избежать налога
– Подождать до 2027 года и продать свою долю по истечении 3 лет.
– Либо использовать налоговый вычет при продаже в 2025 году.
– Возможен также вариант дарения доли маме или брату с последующей продажей через 3 года (тогда налог тоже не возникнет).
Вывод
– Мама и брат, скорее всего, могут продать свои доли в 2025 году без налога.
– Бабушка — только с уплатой НДФЛ либо с использованием вычета, если сумма продажи не превышает 1 млн рублей.
Если потребуется — помогу рассчитать налог, оформить декларацию или подобрать наилучшую схему сделки.
С уважением,
Субботина Галина Николаевна
Юрист по недвижимости
– Возможен также вариант дарения доли маме или брату с последующей продажей
Разве переоформление доли бабушки на маму или брата не считается расширением имеющейся площади?
Всё равно налог будет?
Здравствуйте,
Очень хороший и важный уточняющий вопрос. Давайте разберёмся.
Дарение между близкими родственниками и налог при продаже
Да, при передаче доли бабушки маме или брату в дар возникает новая собственность, даже если у получателя уже есть доля в этой квартире. Каждая доля рассматривается как отдельный объект недвижимости, и срок владения по новой доле начинается с момента её государственной регистрации на нового собственника.
Считается ли это расширением жилплощади?
Да, с точки зрения налоговой это считается увеличением доли, и соответственно, для подаренной доли начинается новый срок владения. Даже если у мамы или брата была доля в этой же квартире, подаренная часть будет считаться отдельным имуществом, и при её продаже до истечения минимального срока (3 года — если от близкого родственника, или 5 лет — в общем случае), будет начислен НДФЛ.
Пример:
Мама владела своей 1/4 долей более 5 лет — при продаже этой доли налога не будет.
Но если она получит в дар от бабушки ещё 2/4 в 2025 году, и решит продать всё в том же году, то налог возникнет на долю 2/4, потому что с момента дарения пройдёт менее 3 лет.
Как избежать налога?
– Ждать 3 года с момента дарения, если оно от близкого родственника.
– Либо продавать долю бабушки от её имени, с применением налогового вычета (до 1 млн рублей).
– В некоторых случаях можно применить вычет по расходам, если они документально подтверждены.
Вывод:
Да, дарение доли даже в той же квартире считается новым приобретением. Это означает, что при быстрой продаже возникнет обязанность по уплате налога. Чтобы избежать НДФЛ, нужно выдержать минимальный срок владения или использовать налоговые вычеты.
Если потребуется — помогу рассчитать налог, составить дарственную или выбрать оптимальную стратегию оформления.
С уважением,
Субботина Галина Николаевна
Юрист по недвижимости
Добрый день. Если правильно понимаю, что речь о доходе о продаже квартиры, право собственности на которую получено в 2024 году всем участниками долевой собственности.
Да, при продаже в 2025 г. жилого помещения, приобретённого взамен аварийного жилья в 2024 г., возможно будет необходимо уплатить НДФЛ, ввиду того, что в указанной ситуации срок нахождения приобретённого взамен аварийного жилого помещения составляет менее минимального срока владения. Отмечу, что в этом случае налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей.
Таким образом, если все собственники продадут квартиру по одному договору купи продажи, то НЕ будет облагаться НДФЛ сумма в размере 1 000 000 рублей на всех. Есть еще такой вариант, когда каждый собственник продает свою долю по отдельному договору на продажу*. В этом случае каждый собственник сможет применить налоговый вычет 1 000 000 рублей. С одной стороны так можно оптимизировать (уменьшить) налог НДФЛ, но при этом могут возникнуть другие расходы, например, на нотариальные услуги и потенциально снижение стоимости жилья, так как не каждый покупатель готов приобретать на таких условиях.
* То есть если предметом договора купли-продажи является не квартира, находящаяся в общей долевой собственности, а доля в праве собственности на квартиру.
Здравствуйте!
Минимальный срок владения при получении нового жилья взамен аварийного рассчитывается с момента регистрации права собственности на новую квартиру, поскольку Налоговый кодекс РФ не предусматривает льготы в таком случае.
Продать квартиру без уплаты налога на доходы будет возможно только по истечении трех или пяти лет с момента регистрации права.
Налог -13% с суммы полученного дохода.
