Долевая?

Первый и обязательный шаг — выделить доли детям
Раз в покупку дома вкладывался материнский капитал, по закону вы обязаны были выделить доли всем детям в течение 6 месяцев после снятия обременения (погашения ипотеки) — это прямое требование ФЗ №256-ФЗ. Если этого до сих пор не сделано, начинать нужно именно с этого: продавать долю бывшего супруга при невыполненном обязательстве перед детьми нельзя — сделка впоследствии может быть оспорена, а Росреестр или нотариус вправе отказать в регистрации, если увидят информацию об использовании маткапитала без исполненного обязательства.

Порядок действий по шагам
Сначала оформите у нотариуса соглашение об определении долей — сразу с выделением долей детям и вам с бывшим супругом (обычно это делается одним документом, где фиксируются доли всех членов семьи, включая детей, пропорционально закону или договорённости). Размер детских долей определяется исходя из суммы маткапитала, вложенной в покупку, — точную пропорцию поможет рассчитать нотариус.

После того как доли официально закреплены за всеми, включая детей, обратитесь в органы опеки за разрешением — оно нужно, поскольку в сделке участвует доля, принадлежащая несовершеннолетним, даже если продаётся не их часть, а часть бывшего супруга: опека проверяет, не ухудшаются ли этим права детей.
Затем заключайте отдельный договор купли-продажи доли бывшего супруга — с указанием точной цены и порядка расчётов, обязательно в нотariальной форме, поскольку сделки с долевой собственностью требуют обязательного нотариального удостоверения (ст. 42 ФЗ №218-ФЗ).

Так как в доме будет несколько совладельцев (вы, дети), формально нужно соблюсти преимущественное право покупки — но поскольку покупатель здесь вы же (один из сособственников), эта норма ст. 250 ГК РФ не создаёт препятствий: продать долю сособственнику можно без письменного уведомления других участников долевой собственности, требование уведомления действует только при продаже постороннему лицу.

После нотариального оформления подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр (через МФЦ или напрямую) — обычно нотариус может сделать это сам в электронном виде, что ускоряет процесс до 1 рабочего дня.

Что подготовить заранее
Соберите выписку из ЕГРН, документы о погашении ипотеки, сертификат на материнский капитал, свидетельства о рождении детей, свидетельство о разводе, паспорта обеих сторон и, если нужно, независимую оценку стоимости доли для согласования цены. Учтите также, что если дети уже совершеннолетние, порядок проще — их согласие требуется просто как участников долевой собственности, без привлечения органов опеки.

Прежде чем покупать долю бывшего супруга, необходимо сначала выделить доли детям, так как дом приобретался с использованием материнского капитала. Это обязательное требование закона.

Срок для выделения долей — 6 месяцев с момента снятия обременения (после погашения ипотеки). Поскольку ипотека уже закрыта, этот срок, скорее всего, уже истёк или истекает. Промедление с выделением долей создаёт риск признания сделки недействительной.

Порядок действий:

Выделите доли всем членам семьи (включая детей) у нотариуса. С 2026 года для этого не требуется согласие банка.

После регистрации долей детей в Росреестре вы (как инициатор покупки доли супруга) становитесь покупателем его доли. Поскольку вы уже являетесь сособственником, преимущественное право покупки других сособственников (в данном случае — ваших детей) не нарушается.

Сделку купли-продажи доли необходимо заверить у нотариуса. Потребуется нотариальное согласие бывшего супруга на продажу.

После совершения сделки зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

В течение 6 месяцев с момента регистрации перехода права вам необходимо будет предоставить в органы опеки подтверждение, что дети получили свои доли в новом жилье (если вы не приобретаете для них другое жильё).

Важно: для продажи доли с несовершеннолетними детьми потребуется разрешение органов опеки. Если вы не выделите доли детям до сделки, нотариус не сможет её удостоверить.

Что касается налога: при продаже доли, находившейся в собственности менее 5 лет, бывший супруг обязан уплатить НДФЛ. Однако при продаже доли другому сособственнику (вам) сумма налога может быть уменьшена на имущественный вычет или расходы на приобретение.

Сначала выделите доли детям — это обязательно, т.к. Использован маткапитал. Без этого сделку признают недействительной.
После выделения долей бывший муж сможет продать вам свою долю через нотариуса (сделки с долями удостоверяются нотариально).
Нужно согласие органов опеки, т.к. Дети — собственники.
Итог: сначала выделяйте доли детям, потом оформляйте куплю-продажу доли бывшего мужа через нотариуса с участием органов опеки.
Если нужна помощь с оформлением о выделе доли — обращайтесь: https: //debitorexpert.ru/

Чтобы правильно оформить сделку и избежать отмены продажи Росреестром или судом, вам нужно сначала выделить доли детям, а затем выкупить долю бывшего мужа через нотариуса.

По закону, раз ипотека погашена, вы обязаны исполнить нотариальное обязательство по материнскому капиталу. Продать долю без выделения долей детям нельзя — такая сделка незаконна.

Есть ли у вас уже соглашение о разделе имущества после развода? Готов ли бывший муж рассмотреть дарение своей доли детям, чтобы избежать налогов?