-
Вопрос № 00218515
Здравствуйте! Собираемся продавать двухкомнатную квартиру, которая на данный момент находится в ипотеке (долг не закрыт), купленную под материнский капитал. Доля на ребенка не выделена, так как ипотека не закрыта. Одновременно за свои средства купили сейчас трехкомнатную квартиру. Можем ли мы продать двухкомнатную квартиру с ипотекой, не выделять в ней долю, а выделить долю в трехкомнатной квартире, которую приобрели недавно? Какая процедура будет по продажи двухкомнатной квартиры тогда?
Добрый день, Наталья.
Продать двухкомнатную квартиру, не выделяя в ней доли детям, нельзя — это прямое нарушение Федерального закона № 256-ФЗ. Сначала вам обязательно нужно выделить доли в двухкомнатной квартире, и только после этого продавать ее с разрешения органов опеки, наделив детей долями в новой трехкомнатной квартире.
С июля 2025 года процедура упростилась: закон позволяет выделить доли в ипотечной квартире без согласия банка. Однако для продажи квартиры с детскими долями вам все равно потребуется одобрение банка-залогодержателя и органов опеки.
- Составьте соглашение о выделении долей (пропорционально сумме маткапитала, чтобы доли детей были минимальными). Зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ. Если вы в браке, соглашение потребует нотариального заверения.
- Подайте заявление в банк на продажу ипотечной квартиры. Из-за наличия детских долей банк может потребовать, чтобы покупатель полностью закрыл вашу ипотеку в ходе сделки (через аккредитив или за счет первоначального взноса).
- Обратитесь в опеку с документами на обе квартиры. Покажите, что жилищные условия детей улучшаются (трехкомнатная квартира больше двухкомнатной). Опека выдаст разрешение на продажу при условии, что детям одновременно или в течение установленного срока будут выделены эквивалентные (или бóльшие) доли в новой трехкомнатной квартире.
- Сделка по продаже двухкомнатной квартиры оформляется обязательно через нотариуса, так как в ней участвуют доли несовершеннолетних. Покупатель рассчитывается с банком для снятия обременения, а остаток средств переходит вам.
- Оформите доли на детей в новой трехкомнатной квартире через соглашение или договор дарения и зарегистрируйте в Росреестре. Отчитайтесь перед органами опеки, предоставив свежие выписки из ЕГРН.
Будут ли сложности в продажи двухкомнатной квартиры, если средства материнского капитала были использованы на покупку квартиры от двоих детей, один ребенок погиб, доля на него не выделялась также.
Да, такая возможность теперь предусмотрена законом. С января 2026 года выделять доли детям можно непосредственно в новой квартире, а в старой, обременённой ипотекой, этого делать не требуется.
Согласие банка на выделение долей теперь не нужно, даже если ипотека не погашена.
Процедура продажи будет выглядеть так:
Получить в органах опеки предварительное разрешение на продажу с обязательством выделить доли детям в новой квартире. Доли в новом жилье должны быть не меньше по стоимости и площади, чем те, что полагались бы в продаваемом.
Продать старую квартиру (с согласия банка-залогодержателя на сделку) и одновременно купить новую, оформив её в общую долевую собственность с выделением долей детям.
После регистрации права собственности на новую квартиру предоставить выписку из ЕГРН в Социальный фонд России (СФР) для закрытия обязательства перед государством.
Вы можете продать двухкомнатную квартиру с не закрытой ипотекой и без выделения доли ребенку, при условии, что одновременно с продажей выделите долю ребенку в приобретённой трехкомнатной квартире, согласовав это с органами опеки и попечительства и получив их разрешение на сделку.
То есть мы можем специально не закрывать ипотеку в двухкомнатной квартире, чтобы выделить долю сначала в ней?
Продажа двухкомнатной квартиры без доли на ребенка не будет расценено как мошенничество?
В предыдущем ответе я предоставила вам поверхностную консультацию. Для более подробного разбора ситуации и полной правовой консультации вы можете связаться со мной по данным указанным в профиле. Каждая ситуация имеет свои нюансы которые необходимо учитывать
