Права сторон на жильё?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Ваша жена не является матерью вашего сына, и, судя по описанию, квартира, где вы проживаете с женой, принадлежит вам (или вам и жене), а квартира вашей мамы — только вашей маме. В случае вашей или маминой смерти вопросы наследования будут регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ. Ваш взрослый сын — наследник первой очереди. Ваша жена — тоже наследник первой очереди, но только по вашему имуществу, не по имуществу вашей мамы. Если не принять специальных мер, сын и жена (по вашей линии), а также вы и ваш сын (по линии мамы) будут наследовать имущество в равных долях.

2. Применимые нормы
- ГК РФ, главы 61–64 (наследование по закону и по завещанию);
- Ст. 1142 ГК РФ (наследники первой очереди: дети, супруг, родители);
- Ст. 1118 ГК РФ (право завещания).

3. Риски, сроки, нюансы
- Если не составлять завещание, после вашей смерти квартира будет делиться между женой и сыном (если нет других наследников). Аналогично, после смерти мамы её квартира перейдёт вам и вашему сыну (если других наследников нет).
- Если квартира, где вы живёте, приобретена в браке, она может быть совместной собственностью, и после смерти ваша доля делится между наследниками.
- Ваш сын может претендовать на часть квартиры вашей жены только если она завещает ему свою долю или если он будет признан иждивенцем вашей жены (что маловероятно).
- Завещание позволяет определить, кому и в каких долях достанется имущество. Однако есть понятие обязательной доли (ст. 1149 ГК РФ) — несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя имеют право на обязательную долю, даже если не указаны в завещании. В вашем случае взрослый сын, если трудоспособен, не имеет права на обязательную долю.

4. Что делать пошагово
- Если хотите, чтобы жена не делила квартиру с сыном, составьте завещание на жену (или на другого выбранного вами наследника).
- Если квартира в совместной собственности, можно оформить брачный договор или дарственную на жену при жизни, чтобы она стала единоличным собственником.
- Маме, если она хочет, чтобы её квартира не доставалась сыну или вам, также следует составить завещание.
- Оформление дарения (при жизни) надёжнее, чем завещание, поскольку имущество сразу переходит в собственность одаряемого.
- Обязательно зарегистрируйте все сделки и завещания в установленном порядке (через нотариуса и Росреестр).

5. Что нужно уточнить
- На кого оформлены квартиры (единоличная или совместная собственность, есть ли доли).
- Есть ли другие наследники первой очереди (например, другие дети).
- Нет ли у сына статуса нетрудоспособного (пенсионер, инвалид), что давало бы ему право на обязательную долю.
- Хотите ли вы полностью исключить сына из наследования или только ограничить его долю.

Для точной оценки ситуации и подготовки документов рекомендую проконсультироваться с юристом по наследственному праву.