-
Вопрос № 00214943
Здравствуйте.
В 2026 году продаю приватизированную квартиру (срок владения менее 3 лет, приватизация в 2024 году) за 5,2 млн и одновременно покупаю другую за 4,2 млн (альтернативная сделка). Вычетами ранее не пользовалась.
- Верно ли, что я могу в одной декларации 3-НДФЛ применить оба вычета: 1 млн при продаже и 2 млн при покупке, и заплатить налог с остатка 2,2 млн? (5,2 млн - 1 млн - 2 млн) × 13% = 286 тыс. руб.
- Зависит ли сумма налога (286 тыс.) от того, работаю ли я официально и сколько НДФЛ удержано? Или взаимозачёт в одном году не привязан к уплаченному налогу?
Спасибо.
Да, в одной декларации 3-НДФЛ можно одновременно применить оба вычета. Это подтверждается разъяснениями ФНС.
Однако ваш расчёт нуждается в корректировке. Вычет при покупке (2 млн руб.) уменьшает не сам доход от продажи, а общую налоговую базу. Он не вычитается напрямую из цены проданной квартиры, а суммируется с вычетом при продаже.
Правильный расчёт:
Доход от продажи: 5 200 000 руб.
Вычет при продаже (имущественный): 1 000 000 руб. (Пп. 1 П. 2 Ст. 220 НК РФ)
Налоговая база до покупки: 5 200 000 − 1 000 000 = 4 200 000 руб.
Вычет при покупке (максимальный): 2 000 000 руб. (Пп. 3 П. 1 Ст. 220 НК РФ)
Налоговая база с учётом покупки: 4 200 000 − 2 000 000 = 2 200 000 руб.
Налог (13%): 286 000 руб. — Ваш расчёт верен.
Зависит ли налог от официального дохода?
Нет, не зависит.
Сумма налога к уплате (286 000 руб.) рассчитывается строго из вашего дохода от продажи и заявленных вычетов. Наличие официальной работы и размер удержанного НДФЛ не влияют на эту сумму.
Официальный доход важен для возврата налога (если бы он был). В вашем случае налог к уплате, поэтому удержанный НДФЛ с зарплаты не имеет значения — его не с чем зачитывать, так как вы не переплачивали налог в этом году (если только у вас не было других доходов, облагаемых НДФЛ).
Здравствуйте. В вашей ситуации можно подать одну декларацию 3-НДФЛ за 2026 год, чтобы учесть и доход от продажи, и оба вычета — и при продаже, и при покупке. Расчёт будет таким:
Доход от продажи: 5, 2 млн руб.
Вычет при продаже: 1 млн руб. (Уменьшаем доход)
Вычет при покупке: 2 млн руб. (Это максимум для имущественного вычета по расходам на жильё)
Налоговая база: 5, 2 млн − 1 млн − 2 млн = 2, 2 млн руб. Сумма налога: 2, 2 млн × 13% = 286 тыс. Руб. — Вы считаете верно.
Имущественный вычет при покупке: 2 млн руб. (Это максимум для имущественного вычета по расходам на жильё) зависит от того работаете ли вы официально и сколько НДФЛ у вас удержано! Имущественный вычет при покупке нельзя получить если вы официально не работаете, но если вы работали в прошлом, то можете получить за три прошлых года в сумме удержанного у вас налога но не более 260 000 рублей.
Нет такого правила, что вычеты «зачитываются» друг в друга. Вы применяете их последовательно или одновременно, закон не предусматривает их взаимного погашения в такой ситуации. Вы сначала уменьшаете доход от продажи на вычет, затем заявляете вычет по покупке. В итоге налоговая база складывается из оставшихся сумм.
Можете обратиться ко мне, я вам помогу заполнить декларацию и подготовить нужные документы!
Спасибо, если не затруднит можете оставить отзыв. Буду благодарен!
2.1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:
