Налог при сдаче апартамента?

1) Суть ситуации и правовая оценка
Гражданин РФ, проживающий постоянно в Италии, но имеющий постоянную регистрацию в России, хочет сдавать российскую недвижимость через управляющую компанию и интересуется вопросами налогообложения и выбором статуса (ИП или самозанятый).

2) Применимые нормы права
Ключевое значение имеет определение налогового резидентства (ст. 207 НК РФ): если гражданин РФ проводит в России менее 183 дней в течение 12 последовательных месяцев, он считается налоговым нерезидентом.
Доходы от сдачи недвижимости, расположенной в РФ, облагаются налогом в РФ независимо от налогового резидентства (ст. 208 НК РФ).

3) Риски, сроки, ответственность и нюансы
- Налоговая ставка для нерезидентов — 30% (ст. 224 НК РФ), для резидентов — 13%.
- Самозанятые (налог на профессиональный доход, глава 34 НК РФ) могут применять ставку 4% или 6% только при наличии статуса налогового резидента РФ.
- ИП может применять патент или УСН, но режимы доступны только резидентам.
- Если вы нерезидент, сдавать в аренду жильё как самозанятый нельзя, и получить патент тоже нельзя.
- Управляющая компания, выступая налоговым агентом, должна удерживать и перечислять налог с ваших доходов.
- Двойное налогообложение: между РФ и Италией действует Соглашение, позволяющее зачесть налог, уплаченный в РФ, в счёт итальянского налога.

4) Что делать пошагово
а) Определите своё налоговое резидентство: если вы живёте в РФ менее 183 дней в году, вы — нерезидент.
б) Если вы нерезидент, управляющая компания будет удерживать 30% налога с дохода от сдачи квартиры.
в) Открывать ИП или регистрироваться как самозанятый смысла нет — эти режимы для вас недоступны.
г) Проверьте, как правильно задекларировать доход в Италии и учесть уплаченный в РФ налог (лучше проконсультироваться с итальянским налоговым консультантом).
д) Если в будущем вы станете налоговым резидентом РФ, сможете рассмотреть режим самозанятого или ИП — тогда ставка налога будет ниже.

5) Что нужно уточнить
Точный статус налогового резидентства (по количеству дней пребывания в РФ за последние 12 месяцев) — это ключевой момент. Также важно уточнить, как оформлен договор с управляющей компанией и будет ли она выступать налоговым агентом.

Для точной оценки вашей ситуации и выбора оптимальной схемы налогообложения рекомендую обратиться к юристу с деталями вашего пребывания и схемы сдачи недвижимости.