Можно ли продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, не имеющий долю?

В вашей ситуации квартира принадлежит одному собственнику (полностью), ребёнок в ней только зарегистрирован (прописан), долей в праве собственности не имеет. Квартира получена по наследству до брака, то есть является личной собственностью продавца. Проблема — невозможность снять ребёнка с регистрационного учёта по инициативе собственника, поскольку мать (законный представитель) отказывается это делать.

Правовая оценка и применимые нормы:

1. Продажа квартиры:
Согласно ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, если это не нарушает права других лиц. Регистрация (прописка) лица в квартире не даёт ему права собственности и не ограничивает право собственника на продажу.

2. Снятие с регистрационного учёта:
Согласно п. 31 "Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства" (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713), при смене собственника новый собственник вправе требовать снятия с регистрационного учёта лиц, не являющихся собственниками, через суд, если они добровольно не выписываются.

3. Роль органов опеки:
Органы опеки и попечительства участвуют в сделках только при отчуждении имущества, в котором у ребёнка есть доля собственности (ст. 37, 38, 292 ГК РФ, ст. 20, 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве"). В вашем случае у ребёнка доли нет, поэтому разрешение органов опеки для продажи не требуется.

4. Действия МФЦ:
МФЦ не имеет полномочий "не давать разрешение на продажу". Они принимают документы на регистрацию перехода права собственности. Если все документы в порядке, регистрацию обязаны провести.

Риски и нюансы:

- Основной риск — сложности с выпиской ребёнка после продажи. Новый собственник может столкнуться с необходимостью выписывать зарегистрированных лиц через суд, что занимает время и требует затрат.
- Некоторые покупатели опасаются покупать квартиру с прописанными несовершеннолетними, даже если у них нет долей, из-за возможных трудностей с выпиской.
- При продаже квартиры с прописанными лицами (особенно детьми) цена может быть ниже рыночной.

Пошагово, что делать:

1. Попробуйте ещё раз договориться с матерью ребёнка о снятии с регистрационного учёта (можно через заявление в МФЦ, где мать как представитель ребёнка подаёт заявление о снятии с учёта).
2. Если договориться не удаётся, квартиру можно продать и с прописанным ребёнком, но покупателя нужно честно предупредить об этом.
3. После продажи новый собственник вправе обратиться в суд с требованием о снятии с регистрационного учёта лиц, не являющихся собственниками (основание — смена собственника, ст. 31 ЖК РФ).
4. Если хотите повысить привлекательность квартиры для покупателей, можно подать иск в суд о снятии ребёнка с регистрационного учёта заранее (как собственник, доказывая, что ребёнок там не проживает).

Что уточнить:

- Живёт ли ребёнок фактически по этому адресу? (Это важно для суда.)
- Не было ли у ребёнка ранее доли в квартире?
- Не установлены ли какие-либо ограничения на квартиру (например, арест, залог)?

Вывод:
Продать квартиру можно без разрешения органов опеки, если у ребёнка нет доли. МФЦ не вправе отказать в приёме документов на продажу по причине прописки ребёнка. Основной риск — сложности для покупателя с последующим снятием ребёнка с регистрационного учёта через суд.

Для точной оценки всех нюансов вашей ситуации рекомендую проконсультироваться с юристом по месту нахождения квартиры.