-
Вопрос № 00211584
Здравствуйте, такой вопрос, купила готовый,юизнес, кафе в торговом центре. В договоре с Тц о переуступке прав я подпись поставила. После этого открылось много обстоятельств о том что солгали про бизнес, и я хочу подать претензию и иск на продавца бизнеса. Спросила в Тц можно ли от договора с ними, так как они его еще не подписали и не зарегистрировали в Росреестре, сначала сказали да, потом сказали нет и сейчас типо отправили на подпись. Можно ли мне отказаться от этого договора аренды с Тц если еще не зарегистрировали в Росреестре (в их договоре односторонний выход не предусмотрен)
Отказаться от уже подписанного договора аренды ТЦ только из‑за того, что он пока не зарегистрирован в Росреестре, нельзя; нужно искать основания для расторжения по нормам ГК РФ (существенное изменение обстоятельств, нарушение со стороны арендодателя, обман и т.п.).
Регистрация и момент заключения договора
Договор аренды недвижимости считается заключённым с момента подписания сторонами, а госрегистрация в Росреестре нужна для возникновения и публичного подтверждения вещного права (обременения) на объект, но не для самого факта возникновения обязательственных отношений между вами и ТЦ.
То, что ТЦ его ещё не подал/не зарегистрировал, не делает договор «несостоявшимся» — у вас уже есть взаимные права и обязанности как у арендодателя и арендатора.
Прекращение договора аренды: базовые варианты
По общим правилам ГК РФ договор аренды может быть прекращён:
по соглашению сторон (самый простой путь — договориться с ТЦ и подписать соглашение о расторжении, затем подать его в Росреестр для погашения записи об аренде);
по одностороннему отказу, если такое право прямо предусмотрено договором или законом (например, при аренде на неопределённый срок по ст. 610 ГК РФ);
через суд — при существенном нарушении договора другой стороной или иных основаниях, указанных в законе/договоре (ст. 450 ГК РФ).
То, что в договоре с ТЦ «односторонний выход не предусмотрен», означает, что просто уведомлением отказаться нельзя, но не лишает вас права требовать расторжения договора в суде при наличии оснований.
Обман по поводу бизнеса и связь с арендой
Вы пишете, что вам солгали о состоянии бизнеса (кафе), и вы хотите предъявить претензию и иск продавцу бизнеса. Здесь два блока:
отношения с продавцом бизнеса (договор купли‑продажи готового бизнеса/предприятия, возможные основания для признания сделки недействительной, расторжения, взыскания убытков, возврата денег);
отношения с ТЦ (договор аренды помещения, который сам по себе может оставаться действующим даже при проблемах с бизнесом, если арендодатель не вводил вас в заблуждение и не нарушает условия)
Если ложная информация исходила от продавца бизнеса, а не от ТЦ, это, как правило, не является автоматическим основанием для отказа от договора аренды с ТЦ, если только ТЦ сам не участвовал в введении вас в заблуждение или договор аренды прямо увязан с действительностью сделки по покупке бизнеса (например, условие о том, что договор аренды вступает в силу только при переходе бизнеса).
Что можно сделать на практике
Внимательно изучить договор аренды с ТЦ:
срок (определённый / неопределённый);
есть ли специальные условия о расторжении (нарушение обязанностей ТЦ, непредоставление помещения, несоответствие помещения заявленным характеристикам, невозможность использования и т.п.);
есть ли условия о том, что договор заключён/вступает в силу с момента регистрации либо с момента подписания.
Оценить фактические нарушения ТЦ (если они есть):
помещение не соответствует согласованному (площадь, состояние, инженерные сети, расположение);
ТЦ не выполняет свои обязанности (не открывает доступ, не обеспечивает коммунальные услуги и т.п.);
существенное изменение условий, из‑за которого вы в значительной степени лишаетесь того, на что рассчитывали (основание по ст. 450 ГК РФ).
При наличии оснований:
направить ТЦ письменную претензию/уведомление с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон, сославшись на конкретные нарушения и прикладывая доказательства;
при отказе — готовить иск в суд о расторжении договора аренды и, при необходимости, о признании его недействительным (если были серьёзные нарушения закона при заключении, либо вас вводили в заблуждение именно представители ТЦ).
Параллельно — претензия и иск к продавцу бизнеса (это отдельный ответчик, отдельный договор):
о расторжении/недействительности договора купли‑продажи бизнеса;
о взыскании уплаченной суммы, убытков, возможно — расходов по аренде.
Регистрация в Росреестре и отказ
Сам факт того, что договор ещё не зарегистрирован, сам по себе не создаёт «право передумать» у стороны, которая уже подписала документ.
Но если ТЦ всё-таки пойдёт на соглашение о расторжении до подачи документов в Росреестр, регистрация просто не будет осуществлена; если же договор уже будет зарегистрирован, расторжение оформляется по тем же правилам (соглашение/суд) и затем отражается в ЕГРН.
Отказаться от договора с ТЦ можно, но только по соглашению сторон или через суд. Ваша подпись уже есть, поэтому односторонний отказ невозможен, если это не прописано в договоре.
Что делать:
1. Направьте в ТЦ письменную претензию с просьбой расторгнуть договор по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).
2. Если откажут — подавайте иск о расторжении, ссылаясь на введение вас в заблуждение продавцом бизнеса (ст. 178, 179 ГК РФ).
3. Отсутствие регистрации в Росреестре — не основание для отказа, это лишь формальность.
Параллельно подавайте иск на продавца бизнеса. Если сделку признают недействительной, договор аренды расторгнут автоматически.
Здравствуйте! Такой отказ арендатора от исполнения договора аренды повлечёт за собой компенсацию арендодателю. Вне зависимости от государственной регистрации права аренды помещения в ЕГРН. Потому как заключенный сторонами договор не содержит условие о его досрочном расторжении по соглашению сторон или в одностороннем порядке и перечень случаев для одностороннего расторжения договора.
