Договор задатка?

Суть ситуации и правовая оценка:
Если вы как продавец заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости и получили от покупателя задаток, а затем не смогли получить согласие супруги на продажу (при том, что согласие требуется по закону), то отказ в заключении основного договора по вашей вине может повлечь обязанность вернуть задаток в двойном размере.

Какие нормы права применимы:
К задатку применяются положения статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, распоряжение недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, требует нотариального согласия второго супруга.

Риски, сроки, ответственность и нюансы:
Если согласие супруги не получено, а оно обязательно, это считается неисполнением обязательства продавцом. В таком случае, по статье 381 ГК РФ, задаток возвращается покупателю в двойном размере. Исключение возможно, если вы докажете, что согласие не требовалось (например, имущество не является совместной собственностью) или покупатель сам уклонился от сделки.

Что делать клиенту пошагово:
1. Проверьте, действительно ли недвижимость является совместной собственностью супругов.
2. Если согласие супруги обязательно, попытайтесь его получить до подписания основного договора.
3. Если согласие получить невозможно, уведомьте покупателя как можно раньше, чтобы попытаться урегулировать ситуацию.
4. Будьте готовы к возврату задатка в двойном размере, если покупатель обратится с требованием.
5. Если есть сомнения по статусу имущества или обстоятельствам сделки, проконсультируйтесь с юристом.

Что нужно уточнить:
Для точного ответа важно знать, действительно ли имущество является совместной собственностью, был ли задаток оформлен надлежащим образом, и не было ли иных оснований для отказа от сделки.

Для детального анализа ваших обстоятельств и минимизации рисков рекомендую обратиться к юристу для индивидуальной консультации.