Хотим продать 2/3 квартиры, которая досталась по наследству. В квартире прописан ребенок?

В вашей ситуации речь идет о продаже доли в квартире, где собственниками являются вы (2/3) и мама с ребенком (1/3), причем ребенок зарегистрирован (прописан) в этой квартире. Дополнительно вы прошли судебное разбирательство, но суд не вынес решения, а только рекомендовал урегулировать вопрос самостоятельно. Органы опеки устно согласны, но письменного разрешения не дали.

1. Правовая оценка
Продажа доли в квартире, где собственником является несовершеннолетний, требует особого порядка. Если продается не его доля, а доля другого собственника, согласие органов опеки формально не требуется, но фактически может понадобиться, если сделка затрагивает интересы ребенка (например, если новый собственник будет препятствовать проживанию ребенка или ухудшатся его жилищные условия).
Мама и ребенок, как собственники 1/3, имеют преимущественное право покупки ваших 2/3 доли (ст. 250 ГК РФ).

2. Применимые нормы
- Статья 250 Гражданского кодекса РФ — преимущественное право покупки доли.
- Статья 37 Семейного кодекса РФ — сделки с имуществом несовершеннолетних.
- Статья 20 ЖК РФ — право пользования жилым помещением.

3. Риски и нюансы
- Без письменного согласия опеки у покупателя могут возникнуть опасения, если ребенок продолжит проживать в квартире после продажи доли: новый собственник будет обязан соблюдать права зарегистрированных лиц, включая несовершеннолетнего.
- Мама и ребенок имеют право первоочередного выкупа вашей доли. Если вы не предложили им купить долю по цене продажи, сделка может быть оспорена.
- Если ребенок проживает в квартире, выселить его без предоставления другого жилья практически невозможно.
- Опека дает согласие только на сделки с долей, принадлежащей ребенку, а не на сделки с вашей долей, но может контролировать соблюдение прав ребенка.

4. Пошаговые действия
а) Оформите письменное уведомление маме и ребенку (через законного представителя) о продаже вашей доли с указанием цены и условий.
б) Дайте им месяц на ответ (ст. 250 ГК РФ). Если откажутся — получите письменный отказ или дождитесь истечения срока.
в) После этого можете продавать долю третьему лицу на тех же условиях.
г) В договоре купли-продажи укажите, что преимущественное право соблюдено.
д) Если покупатель опасается наличия зарегистрированного ребенка, разъясните ему, что регистрация не прекращается автоматически при смене собственника; выписать ребенка возможно только через суд и только при наличии другого жилья.
е) Получите у опеки письменное разъяснение (не разрешение), что сделка не затрагивает права ребенка — это не обязательно, но может упростить регистрацию сделки в Росреестре и снизить риски для покупателя.

5. Что уточнить
- Было ли официально направлено уведомление о продаже доли маме и ребенку?
- Есть ли письменный отказ от покупки или истек ли месячный срок?
- Прописан ли ребенок в квартире на постоянной основе?
- Есть ли у покупателя претензии к наличию зарегистрированных лиц?

Если остались вопросы по деталям или требуется подготовка документов, рекомендую обратиться к юристу для индивидуальной консультации.