- Вчера в 23:35
Более 20 лет имею в собственности нежилое здание. Периодически сдавала часть помещений в аренду. Нужно ли мне при продаже этого здания подавать декларацию и платить налог
Отчёт: необходимость подачи декларации 3 НДФЛ при продаже нежилого здания, использовавшегося для сдачи в аренду
Исходные данные
• Объект недвижимости: нежилое здание.
• Срок владения: более 20 лет.
• Использование: периодическая сдача части помещений в аренду.
• Регион: Брянская область.
Правовая основа
Основные нормы, регулирующие налогообложение при продаже недвижимости:
1. Налоговый кодекс РФ:
o ст. 209 — Определяет объект налогообложения (доходы физических лиц);
o ст. 210 — Устанавливает налоговую базу;
o ст. 217.1 — Предусматривает освобождение от НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более минимального предельного срока (5 лет для нежилых помещений);
o ст. 220 — Регулирует имущественные налоговые вычеты;
o ст. 224 — Устанавливает ставки НДФЛ.
2. Письма Минфина и ФНС о квалификации деятельности как предпринимательской.
Анализ ситуации
По общему правилу, если нежилое здание находилось в собственности более 5 лет, доход от его продажи не облагается НДФЛ, и подавать декларацию 3 НДФЛ не требуется (ст. 217.1 НК РФ).
Однако это правило не применяется, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Ключевые признаки предпринимательской деятельности (согласно ст. 2 ГК РФ):
• систематичность получения дохода;
• наличие хозяйственных операций, связанных с деятельностью;
• направленность на извлечение прибыли.
В рассматриваемом случае периодическая сдача помещений в аренду соответствует этим признакам, даже если собственник не был зарегистрирован как ИП.
Налоговые последствия
1. Обязанность подачи декларации:
o необходимо подать декларацию 3 НДФЛ за год продажи имущества;
o срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 Ст. 229 НК РФ).
2. Уплата НДФЛ:
o срок уплаты — до 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 6 Ст. 228 НК РФ);
o ставка НДФЛ с 2025 года:
13 % — если налогооблагаемая база не превышает 2, 4 млн рублей;
15 % — с суммы превышения над 2, 4 млн рублей (п. 1 Ст. 224 НК РФ).
3. Расчёт налоговой базы:
o можно уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы на приобретение здания;
o либо применить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей (если расходы не подтверждены документально) (пп. 1 П. 2 Ст. 220 НК РФ).
4. Документальное подтверждение:
o договоры аренды;
o акты приёма передачи помещений;
o платёжные документы (расписки, выписки со счетов);
o договор купли продажи здания;
o документы, подтверждающие расходы на приобретение (если применимо).
Пошаговый алгоритм действий
1. Расчёт дохода от продажи:
o определить сумму, полученную от продажи здания.
2. Выбор способа уменьшения налоговой базы:
o вариант 1: подтвердить расходы на покупку здания (чеки, договоры, выписки);
o вариант 2: применить имущественный вычет 1 млн рублей.
3. Расчёт НДФЛ:
o если доход 2, 4 млн рублей или меньше: (доход−вычет/расходы)×13%;
o если доход больше 2, 4 млн рублей:
2, 4 млн×13%+(доход−2, 4 млн−вычет/расходы)×15%.
4. Заполнение декларации 3 НДФЛ:
o использовать актуальную форму декларации;
o приложить подтверждающие документы.
5. Подача декларации:
o лично в ИФНС;
o через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
o почтой (заказным письмом с описью вложения).
6. Уплата налога:
o перечислить сумму НДФЛ в бюджет до 15 июля.
Сроки:
Действие Срок Норма
Подача декларации 3 НДФЛ До 30 апреля года, следующего за годом продажи п. 1 Ст. 229 НК РФ
Уплата НДФЛ До 15 июля года, следующего за годом продажи п. 6 Ст. 228 НК РФ
Риски при несоблюдении требований
• штраф за непредставление декларации — 5 % неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ);
• пени за просрочку уплаты налога (ст. 75 НК РФ);
• привлечение к ответственности за неуплату налогов (ст. 122 НК РФ);
• доначисление налога, если налоговая выявит доход самостоятельно.
Рекомендации:
1. Собрать все документы, подтверждающие:
o право собственности на здание;
o расходы на его приобретение (если есть);
o факт сдачи в аренду (договоры, акты, платёжки).
2. Рассчитать налог с учётом вычетов.
3. Заполнить декларацию 3 НДФЛ через:
o личный кабинет на сайте ФНС (удобно и быстро);
o специализированные программы;
o с помощью бухгалтера/налогового консультанта.
4. Подать декларацию до 30 апреля.
5. Уплатить налог до 15 июля.
6. Сохранить все квитанции и подтверждения подачи.
Вывод: в рассматриваемой ситуации необходимо подать декларацию 3 НДФЛ и уплатить НДФЛ с дохода от продажи нежилого здания. Это обусловлено тем, что недвижимость использовалась для сдачи в аренду, что квалифицируется как предпринимательская деятельность. Освобождение от НДФЛ по сроку владения (более 5 лет) в этом случае не применяется.
По общему правилу, если нежилое здание находилось в собственности более 5 лет, доход от его продажи не облагается НДФЛ, и подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Однако это правило не применяется, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Если вы периодически сдавали часть помещений в аренду, это может рассматриваться как использование недвижимости в предпринимательской деятельности. В таком случае освобождение от НДФЛ независимо от срока владения не применяется. Даже если вы не были зарегистрированы в качестве ИП, факт систематического получения дохода от аренды может быть расценён налоговой как предпринимательская деятельность.
