- Вчера в 14:51
Здравствуйте, меня зовут Дарья. Собственник квартиры Наталья сделала на меня доверенность с правом сдачи её квартиры в аренду, а также представление её интересов в МФЦ, ТСЖ и подобных организациях.
Сейчас я ищу арендаторов, и встал вопрос – кто и каким образом должен платить налог на этот доход?
Нам нужно, чтобы налог платила я, каким образом можно достичь цели? Какие документы нужно оформить?
Ещё мы обсуждали возможно ли мне оформить самозанятость и платить налог на этот доход не 13% а 6%? И кому тогда должны перечисляться деньги арендной платы
Прилагаю фото с перечнем полномочий разрешенных мне по доверенности от собственника
По общему правилу налог с доходов от сдачи квартиры в аренду обязан платить её собственник (Наталья), а не представитель по доверенности (Дарья). Доход от использования имущества признаётся доходом того, кому это имущество принадлежит.
Физическое получение денег представителем не меняет налоговых обязательств собственника. Налоговые органы исходят из того, что доход принадлежит именно собственнику недвижимости. Поэтому по умолчанию именно Наталья должна ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог по ставке 13% (или 15% при превышении лимита).
Чтобы Дарья сама платила налог с этих доходов, необходимо перестроить отношения между собственником и представителем. Сама по себе доверенность этого не позволяет. Схема может выглядеть так: Наталья (собственник) заключает с Дарьей договор аренды квартиры. В этом случае Дарья становится арендатором и вправе сдавать квартиру в субаренду третьим лицам. Доходом Дарьи будет разница между полученной от субарендаторов платой и арендной платой, уплаченной Наталье.
В рамках такой схемы Дарья может легально применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД) как самозанятое лицо. Ставка налога составит 4% от дохода, полученного от физических лиц (субарендаторов), и 6% – от юридических лиц и ИП (ст. 4, Ч. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Годовой лимит дохода для самозанятого – 2, 4 млн рублей (п. 2 Ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Регистрация осуществляется через приложение «Мой налог». Деньги от субарендаторов должны поступать непосредственно Дарье.
Иной вариант – заключение агентского договора, по которому Дарья действует от своего имени, но в интересах Натальи. Доходом агента будет агентское вознаграждение, с которого Дарья может платить налог как самозанятая. Однако этот вариант требует детальной проработки документации и не столь однозначен, как договор аренды с последующей субарендой.
Таким образом, для достижения цели необходимо:
Заключить между Натальей и Дарьей договор аренды квартиры.
Дарье зарегистрироваться в качестве плательщика НПД (самозанятого) через приложение «Мой налог».
Дарье заключать от своего имени договоры субаренды с фактическими жильцами и получать плату напрямую.
Дарье уплачивать НПД с полученного дохода ежемесячно до 25 числа следующего месяца (ст. 6 Закона № 422-ФЗ).
Для полноценной оценки ситуации необходимо ознакомиться с полным текстом доверенности, а также проанализировать позицию собственника Натальи относительно такой реструктуризации отношений.
Правовое обоснование:
Пункт 1 статьи 209 ГК РФ – собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 41 НК РФ – доходом признаётся экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности её оценки.
Пункт 1 статьи 210 НК РФ – при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.
Статья 208 НК РФ – доходы от сдачи имущества в аренду на территории РФ относятся к доходам от источников в РФ.
Пункт 1 статьи 226 НК РФ – российские организации, ИП, нотариусы, адвокаты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.
Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“» – регулирует применение НПД для самозанятых лиц.
Нет, так сделать не получится. Налог с дохода от аренды обязан платить собственник, тот, кто получает доход, то есть сама Наталья, а не вы. У вас на руках доверенность на право сдачи, но налоговым агентом это вас не делает и самозанятость с этого дохода вам оформлять нельзя, иначе это будет незаконная оптимизация. Чтобы вы могли удерживать налог, Наталья должна либо оформить вас как ИП на упрощёнке с услугой по управлению недвижимостью, либо выдать вам нотариально заверенную доверенность с правом уплаты за неё налогов. Самый простой и дешёвый вариант — Наталья регистрируется как самозанятая, сдаёт квартиру через вас по доверенности, а вы перечисляете ей всю арендную плату. Она же потом платит 4 процента налога, если квартирант — физлицо, или 6, если юрлицо, через приложение «Мой налог». Вы в этом случае просто посредник и ничего не платите. Деньги арендаторы должны перечислять на счёт собственника, иначе налоговая заинтересуется и вами, и ею.
Если нужно, чтобы налог именно платили Вы как налогоплательщик, одной доверенности недостаточно. Тогда нужно оформлять другую схему: Наталья заключает с Вами договор найма квартиры с правом поднайма, а Вы уже заключаете договор поднайма с жильцами от своего имени. Поднаем жилого помещения возможен с согласия наймодателя. В этом случае арендаторы перечисляют деньги Вам, Вы формируете чеки как самозанятая и платите НПД 4% или 6%. Но у Натальи при этом может возникать свой доход от договора с Вами, и его налогообложение тоже нужно учитывать.
Налог платит выгодоприобретатель.
