Продажа объекта с детской долей?

Ваша ситуация: вы приобрели квартиру в 2025 году, сейчас продаёте её за 13 900 000 рублей, собственников двое (в том числе ребёнок), доли по 50%. Вопрос касается расчёта налога с продажи.

1. Правовая оценка и применимые нормы

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доходы от продажи квартиры освобождаются от НДФЛ, если квартира была в собственности более минимального срока владения (обычно 5 лет, иногда 3 года — если квартира получена по наследству, дарению от близких родственников, приватизации или по договору ренты). Если квартира куплена в 2025 году и продаётся в 2025 или в 2026, минимальный срок владения не истёк, и налог платить нужно.

Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже недвижимости физлицо может уменьшить доход на сумму расходов на её приобретение (или воспользоваться имущественным вычетом 1 млн руб. на каждого собственника — выбирается больший вариант).

2. Расчёт налога

- Доход каждого собственника: 13 900 000 / 2 = 6 950 000 руб.
- Расходы на приобретение (по договору): 8 000 000 / 2 = 4 000 000 руб. на каждого.

Налоговая база: 6 950 000 – 4 000 000 = 2 950 000 руб. на каждого.
Ставка НДФЛ — 13% (ст. 224 НК РФ).

2 950 000 × 13% = 383 500 руб. с каждого.

3. Важные нюансы

- Если один из собственников — несовершеннолетний ребёнок, налог платится за него законным представителем, и декларация подаётся тоже родителем/опекуном.
- Если были дополнительные расходы, связанные с приобретением (например, ремонт, нотариальные услуги), их можно учесть только если они подтверждены документально и прямо связаны с покупкой.
- Если вы владели квартирой менее 3 лет, налоговая ставка и порядок расчёта не меняются.

4. Пошаговые действия

1. Подготовьте подтверждающие документы: договор купли-продажи (на покупку и на продажу), платёжные документы.
2. Заполните и подайте декларацию 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года).
3. Уплатите налог до 15 июля следующего года.
4. Для ребёнка декларацию подаёт родитель/опекун.
5. Сохраните все документы на случай проверки ФНС.

5. Что уточнить

- Год продажи: если продаёте в 2025 году, налог платится за 2025 год; если в 2026 — за 2026 год.
- Были ли у вас дополнительные расходы, которые можно учесть.
- Точная дата регистрации права собственности (это влияет на срок владения).

Для точного расчёта и учёта всех нюансов советую обратиться к юристу или налоговому консультанту.