Что делать если нет тех паспорта у продавца?

1) Суть ситуации и правовая оценка
Для покупки жилого дома в России наличие технического паспорта не является обязательным требованием для самой сделки купли-продажи. Основной документ, подтверждающий права на дом, — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако отсутствие техпаспорта может создать сложности при регистрации права собственности, перепланировке, реконструкции или последующих сделках.

2) Применимые нормы
Вопросы оформления недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также правилами ведения ЕГРН (Приказ Минэкономразвития РФ № 378). Технический паспорт — это технический документ, который ранее оформлялся в БТИ, сейчас — в кадастровых органах.

3) Риски, сроки, нюансы
- Если дом уже стоит на кадастровом учёте, его характеристики внесены в ЕГРН, и регистрацию сделки можно провести без техпаспорта.
- Если дом не стоит на кадастровом учёте или его характеристики не внесены/устарели, могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности, а также с дальнейшими действиями (например, ипотекой, наследованием, перепланировкой).
- Если в будущем потребуется узаконить перепланировку или провести реконструкцию, без техпаспорта будет сложно подтвердить исходные характеристики дома.

4) Действия пошагово
- Проверьте, зарегистрирован ли дом в ЕГРН, и соответствует ли описание объекта фактическому состоянию (можно заказать выписку на сайте Росреестра).
- Если дом зарегистрирован, права оформлены, а сделка прошла — техпаспорт не обязателен, но его желательно получить для себя (например, при планировании ремонта).
- Если дом не стоит на кадастровом учёте или сведения устарели, обратитесь в МФЦ или кадастровую палату для оформления технического плана (его готовит кадастровый инженер на основании осмотра). На основании техплана объект ставится на кадастровый учёт.
- Если дом куплен, но возникли проблемы с регистрацией права, обратитесь к кадастровому инженеру для оформления необходимых документов.

5) Что уточнить
Для точного ответа важно знать: стоит ли дом на кадастровом учёте, проведена ли регистрация права собственности, соответствуют ли сведения в ЕГРН фактическому состоянию дома.

Если остались вопросы по вашей конкретной ситуации, рекомендую обратиться к юристу для индивидуальной консультации.