Раздел имущества нажитого в браке?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Ваша задача — обеспечить переход права собственности на квартиру и дом от мужа к жене при жизни мужа, чтобы после его смерти имущество не наследовал сын от первого брака. Также важно минимизировать риск оспаривания таких действий со стороны сына.

2. Применимые нормы права
- Семейный кодекс РФ (режим совместной собственности супругов).
- Гражданский кодекс РФ (раздел о сделках, дарении, наследовании, отчуждении имущества).
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3. Риски, сроки, ответственность, нюансы
- Если имущество приобретено в браке, оно считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ), если не доказано иное.
- Сын мужа — наследник первой очереди (ст. 1142 ГК РФ).
- Если имущество перейдет к жене при жизни мужа (например, по договору дарения или купли-продажи), после смерти мужа сын не сможет претендовать на это имущество как на наследство.
- Однако сделки дарения и купли-продажи между супругами могут быть оспорены, если сын докажет, что они совершены с целью лишить его наследства, либо если нарушены права третьих лиц (например, имеются долги, обязательства и т.д.).
- Если у мужа есть обязательные наследники (например, нетрудоспособные), они могут претендовать на обязательную долю, но только в наследуемом имуществе, а не в том, что уже принадлежит жене.

4. Что делать пошагово
Надежный вариант — оформление дарения или купли-продажи:
- Определить, оформлено ли имущество на мужа, жену или обоих супругов.
- Если имущество оформлено на обоих супругов, сначала провести раздел совместно нажитого имущества (нотариальное соглашение о разделе), чтобы доля мужа перешла к нему единолично.
- Муж оформляет дарственную на жену (или продаёт ей свою долю по договору купли-продажи). Дарение — более простой и дешевый способ, но купля-продажа сложнее оспаривается, так как предполагает встречное предоставление.
- Зарегистрировать переход права в Росреестре.
- После этого жена становится единоличным собственником. После смерти мужа сын не сможет претендовать на это имущество, так как оно не будет входить в наследственную массу.
- В дальнейшем жена может завещать имущество своим детям или подарить им при жизни.

Дополнительные меры:
- Оформлять сделки у нотариуса для снижения риска оспаривания.
- Избегать признаков мнимости и притворности сделки (например, если купля-продажа, должны быть реальные расчеты).
- Проконсультироваться по налоговым последствиям.

5. Какие сведения нужно уточнить
- На кого сейчас оформлены квартира и дом (на мужа, на жену, в долях, в совместной собственности).
- Есть ли у мужа долги или обязательства, которые могут повлиять на сделки.
- Возраст и статус сына (является ли он нетрудоспособным, что может дать ему право на обязательную долю по наследству).
- Имеются ли еще наследники первой очереди.
- Есть ли брачный договор или соглашения о разделе имущества.

Вывод:
На практике наиболее надежным способом является оформление дарения или купли-продажи доли/объекта недвижимости от мужа к жене с последующей регистрацией права собственности. Это исключает имущество из наследственной массы и минимизирует риск оспаривания. Однако каждая ситуация индивидуальна, и для точного выбора схемы рекомендую проконсультироваться с юристом, предоставив документы на имущество и сведения о составе семьи.