Риск для покупателя при покупке квартиры без обременения с ранее погашенной ипотекой?

Здравствуйте, в вашей ситуации важно разделить три разных вопроса:
1. Обязательства перед банком;
2. Раздел имущества после развода;
3. Обязательства, связанные с использованием материнского капитала.
Разберу по порядку.

1. Можно ли через суд «расторгнуть ипотеку»?
Если речь идёт о расторжении кредитного договора (ипотеки) по причине развода — сам по себе развод не является основанием для расторжения договора.
Суд, как правило, не расторгает ипотечный договор, если:
• обязательства исполняются,
• просрочки нет,
• банк не нарушает условий договора.
Банк вправе требовать исполнения договора в прежнем виде. То, что бывшая супруга не проходит по доходам, — это риск заёмщика, а не основание для принудительного изменения договора.

2. Можно ли обязать банк вывести вас из заёмщиков?
Практика по таким делам почти однозначная:
суд не может обязать банк изменить условия кредитного договора без его согласия.
Это связано с нормами ГК РФ (ст. 450–452). Изменение договора возможно:
• по соглашению сторон;
• либо при существенном нарушении договора другой стороной.
В вашем случае банк ничего не нарушил.

Поэтому требование «обязать банк исключить меня из числа заёмщиков» почти гарантированно будет отклонено.

3. Возможен ли вариант через продажу квартиры?
Вот здесь уже есть рабочий механизм.
Вы можете подать иск о:
• разделе совместно нажитого имущества;
• определении долей;
• продаже квартиры с публичных торгов;
• распределении вырученных средств с погашением ипотеки.
Суд вправе, если:
• стороны не могут договориться,
• совместное владение невозможно,
• есть конфликт интересов,
принять решение о продаже объекта (ст. 252 ГК РФ).

⚠️ Но есть важный момент:
квартира приобретена с использованием материнского капитала.
4. Особенность из-за материнского капитала
Использование маткапитала регулируется нормами ФЗ №256-ФЗ. После его использования:
• обязательно выделение долей детям;
• продажа квартиры возможна только с разрешения органа опеки;
• детям должно быть предоставлено равнозначное жильё.
Если доли уже выделены (как вы указали), то:
✔ квартира находится в долевой собственности;
✔ продать её без участия органа опеки нельзя;
✔ принудительная продажа через суд возможна, но суд будет учитывать интересы детей.

Практически это усложняет процесс.
5. Что реально можно сделать
Вариант 1 (наиболее практичный)
Подать иск о:
• разделе имущества,
• признании за бывшей супругой обязанности самостоятельно исполнять кредит,
• взыскании с неё в порядке регресса всех уплаченных вами сумм.
Это не освободит вас от банка, но позволит:
если она перестанет платить — взыскивать с неё половину (или иную долю).

Вариант 2
Иск о продаже квартиры и погашении кредита.
Но:
• потребуется привлечение банка третьим лицом,
• потребуется орган опеки,
• процесс будет долгим,
• суд может отказать, если сочтёт, что права детей нарушаются.
Вариант 3
Переговоры с банком о:
• рефинансировании,
• замене созаёмщика,
• привлечении поручителя.
Иногда банки идут навстречу при наличии:
• нового поручителя,
• увеличенного первоначального взноса,
• частичного досрочного погашения.

6. Важный риск для вас
Пока вы остаётесь созаёмщиком:
• вы несёте солидарную ответственность;
• при просрочке банк вправе взыскать долг полностью с вас;
• это испортит кредитную историю;
• возможны исполнительные производства.
То, что платежи идут со счёта бывшей супруги и покрываются арендой, юридически вас не защищает.
7. Ответ на ваш главный вопрос
Могу ли я через суд расторгнуть ипотечный договор и обязать продать квартиру?
Прямо «расторгнуть ипотеку» — почти невозможно.
Продажу через суд — теоретически возможно, но с серьёзными ограничениями из-за материнского капитала и долей детей.

8. Что бы я рекомендовал в вашей ситуации
С учётом того, что вы хотите полностью закрыть вопрос:
1. Проверить — действительно ли выделены доли детям и в каком размере.
2. Проанализировать договор аренды (если вы собственник — вы имеете право его получить).
3. Подготовить иск о разделе имущества с альтернативным требованием:

- либо передача квартиры бывшей супруге с возложением на неё обязанности по кредиту,
- либо продажа квартиры с погашением долга.
Суду важно показать:
• невозможность совместного владения,
• риск для вас как созаёмщика,
• фактическое пользование квартирой только бывшей супругой.

Здравствуйте! Расторгнуть ипотеку просто так нельзя. Выход — продать квартиру с согласия банка и погасить долг. Если банк отказывается переводить долг на бывшую жену, подавайте в суд о разделе имущества, требуйте продажи и раздела денег. Доли детей из маткапитала сохранятся. Другого пути нет.

Здравствуйте. Для признания «нуждающимися» учитывают всё жилое, которым семья владеет или имеет право пользоваться (ст. 51 ЖК РФ + региональные правила): доли в собственности, жильё по соцнайму и адрес регистрации. Поэтому площадь квартиры, где вы прописаны, прибавляют, даже если собственности там нет. Чтобы площадь не считалась, нужно: выписаться; подтвердить, что пользование прекратилось (расторгнут договор, жильё аварийное и т. п.). Иначе норматив (обычно 10–18 кв. м на человека) будет превышен и статус не дадут. Решение можно обжаловать в суд или прокуратуру, сверив требования с законом вашего региона.

Добрый день!

В описанной ситуации покупка для вас рискованна. По закону жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению; если жильё было в ипотеке, это делается после снятия обременения, но обязанность по выделению долей всё равно сохраняется. Это следует из ч. 4 Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, а СФР отдельно разъясняет, что доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после погашения кредита и снятия обременения.

Поэтому продажа квартиры до выделения долей детям создаёт для покупателя реальный спорный риск. На практике именно такие сделки нередко становятся предметом исков о защите прав детей, о признании сделок недействительными полностью или в части, либо о последующем выделении детям долей уже из проданного объекта.

Если продавец хочет выйти на сделку юридически безопасно, правильный путь обычно такой: сначала урегулировать вопрос с ипотекой и исполнить обязанность по маткапиталу, то есть выделить доли детям, а уже затем — если среди собственников есть несовершеннолетние — получать разрешение органа опеки на отчуждение их долей с соблюдением требований к защите их имущественных прав. Идти в сделку сейчас, когда маткапитал использован, доли детям не выделены, а квартира ещё находится в ипотеке, я бы без дополнительной глубокой проверки не рекомендовал.

Если хотите реально защитить себя как покупателя, а не просто «подписать договор и надеяться», напишите мне в личные сообщения: я помогу проверить объект по документам, просчитать риски именно вашей сделки и выстроить безопасную схему покупки, чтобы потом не остаться в суде один на один с требованиями детей, СФР, опеки или продавца.

С уважением,

А.В. Тарнюев

Да, при покупке квартиры, в которую был вложен материнский капитал, но не были выделены доли детям, существует риск признания сделки недействительной по требованию детей или органов опеки, поэтому безопаснее приобретать такую квартиру только после выделения долей детям и получения согласия органов опеки на продажу.

Как пожелает ваша душа, без нарушения градостроительных и строительных нормативов.

Скажите пожалуйста необзодима ли покупать юридическую проверку в сбербанке при покупке квартиры в ипотеку? - необходимости нет, она все равно бесполезна, поскольку крайне формальная.

Что даёт сертификат проверки? для суда в части оспаривания сделки ни че го. Не относится к доказательствам, не принимается как таковое, не учитывается судом. Коротко: не спасет покупателя.

Сбербанк разве без этой оплаты не проверяет квартиру и продавца? - нет. Его интересы и так защищены залогом, а ваши проблемы его мало волнуют все равно должны будете даже ели не останется у вас квартиры, которая может быть отсужена в пользу продавца или иных лиц. А договоры ДКП какие юридически "красивые" они продают. Врагу не пожелаю их заключать)

Сделку проверяет нанятый вами юрист, действующий в ваших интересах. И то, зависит от опыта, а также от объема проверочных комплексных действий - это могут не все, есть особенности.

Здравствуйте.

Нет, банк не выполняет работы по юридической проверки проверке сделки для покупателя безплатно, впрочем как вы не работаете бесплатно. Это доп услуга, причём формального качества и свойства, что подтверждает практика. Договор купли-продажи якобы от банка тоже оставляет желать лучшего. Никто не будет проверять квартиру полноценно, составлять договор купли-продажи с учётом всех правовых нюансов в защиту ваших интересов при общей цене проверки в пределах 20-30 тр. Сертификат Вас ни чем не защитит. Банк защищён ипотекой и залогом. Остальное -проблемы покупателя. Поэтому покупатели, которые заинтересованы в защите своих финансовых интересов, хотят избежать негативных судебных разбирательств, потере имущества, денег всегда заказывают в индивидуальном порядке юридическую проверку сделки при изучении всех документов в совокупности, а также составление договоров в их интересах.

Да, конечно, а если сделал намеренно, то в двойном размере.

С высокой долей вероятности, продавец должен вернуть задаток. По общему правилу (п. 1 ст. 381 ГК РФ), задаток возвращается, если обязательство прекращено вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) или по соглашению сторон, то есть без вины той или иной стороны. Изменение банком условий ипотечного кредитования, делающее сделку невозможной для покупателя, как правило, расценивается судами как обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает (отсутствие вины покупателя). Это не отказ покупателя от сделки, а объективная невозможность приобрести квартиру на ранее согласованных условиях. Вина продавца (узаконивание перепланировки): Тот факт, что продавец сам занимался узакониванием перепланировки, потенциально продлил срок сделки и увеличил риск наступления подобных изменений. Хотя это не является прямой виной в невозможности получения кредита, это подчеркивает, что сделка не состоялась не из-за отказа покупателя. Ключевой момент: если в соглашении о задатке не было прямо указано, что риск изменения или отмены ипотеки лежит на покупателе и в этом случае задаток не возвращается, то задаток подлежит возврату. Отсутствие вины покупателя в невозможности исполнения обязательства (покупка за счет ДВИ) является основанием для возврата задатка.

Надо проявить самим максимум осторожности и благоразумия. Гарантия от "сбера", пустая трата денег.

Здравствуйте! Нанимать дополнительного юриста не обязательно, если вы используете услугу «Сделка с гарантией» от Сбера.

Статья 30. Приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке

Государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 закона.

На данном этапе отменить сделку по покупке квартиры и ипотеке без потерь для вас будет затруднительно, поскольку кредитный договор и договор купли-продажи уже подписаны, а документы находятся на регистрации в Росреестре.

Добрый день, созаемщики несут одинаковую финансовую нагрузку по кредиту, поэтому если Ваши доходы позволяют оплачивать две ипотеки (не имеет значение, если первую ипотеку всегда оплачивал и продолжает оплачивать бывший супруг), то скорее всего одобрят. В любом случае решение об одобрении или отказе принимает банк

Если ваш супруг приобрел квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала, но дом еще не сдан, вы формально продолжаете нуждаться в жилье, а значит, сохраняете право на компенсацию за наем жилья как сирота до момента регистрации права собственности. Однако при выявлении факта приобретения жилья органы могут прекратить выплату компенсации, так как право на нее связано с отсутствием собственного жилья. Если не уведомить минстрой о покупке, могут потребовать возврата ранее выплаченной компенсации. Если получите отказ, вы можете обжаловать решение в суде. Размер доли в ипотечной квартире, которую вы можете оформить на себя, зависит от условий покупки и распределения материнского капитала, но выделение доли на себя может повлиять на право получения жилья от государства – наличие собственности зачастую является основанием для отказа. Рекомендуется получить индивидуальную консультацию по вашему случаю, чтобы избежать утраты льгот.

Добрый день! Да с разрешения органа опеки и ПФР Вы имеете право выделить доли в другой квартире в счет исполнения обязательства.

Доли должны быть вылелены в том жилье на которое использовался маткапитал

Согласно закону о материнском капитале и подп. 15.1 правил направления средств, жилье должно стать собственностью всех членов семьи. Если доли не выделить, прокуратура (опека) может провести проверку и оспорить сделку. Родителей могут обязать выделить доли или вернуть государственные деньги. Если продать квартиру и не выделить доли, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей. Подумайте, стоит ли рисковать! Соглашение о выделении доли детям заключается между родителями в простой письменной форме и передается на регистрацию в МФЦ. Нотариус не нужен так, что проблем в этом никаких не вижу.

Что касается Вашего вопроса: "Или...?", то согласно Федеральному закону № 256-ФЗ от 29.12.2006 доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала (Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862). Т.е. когда вы погасите кредит и будет снято обременение, то у вас будет 6 месяцев на выделение доли. Если вы за это время купите другую квартиру и выделите доли детям, которые будут по "квадратуре" и стоимость не менее той которая бы была у них в "старой квартире", то права детей не будут нарушены и никто не будет оспаривать КП старой квартиры. Если остались вопросы, пишите на востап, эл почту! (разница во времени с Москвой +7ч )

Продать квартиру с долями детей можете, вложить денежные средства в качестве первоначального взноса в приобретаемое жилье с помощью средств ипотечного кредитования. Доли детям выделяют после погашения ипотеки, снятия обременений. Это стандартные сделки. Обратитесь о органы опеки о согласовании сделки, затруднения могут быть, но, юридически решаемы.

Этот вопрос лучше всего задать органам опеки, т.к. именно они могут запретить вам продавать квартиру без выделения доли на детей в новом жилье. Имел место примерно такой же случай, когда семья продавала квартиру и покупала новую в недостроенном доме. Тогда опека отложила выделение долей детям до получения новой квартиры. Думаю, что и ваш вопрос решаем, только надо узнать какие документы для этого потребуются.