Продажа земли с долями детей?

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними собственниками? Вопрос такой, есть 2х комнатная квартира куплена в ипотеку (ипотека погашена) под маткапитал, детям доли выделены ( трое деток), сейчас куплена другая 3х комнатная квартира платим ипотеку остаток 1 500 000, есть кредит остаток 550 000. Хотели продать двушку закрыть кредит 550 и остальные положить за ипотеку останется внести 500 000, останется платить примерно 3-4 года, сейчас 17 лет еще. Если я напишу обязательства как и в случае с мат капитала о том что я обязуюсь выделить доли детям большие по площади после закрытия ипотеки, возможно ли получить согласие от органов опеки на продажу двушки?

Ким Галина Владимировна

можно продать, но через согласование с опекой. Получение согласия опеки никак не связано с обязательствами в выделении бОльшей пл. Выглядит как способ "задабривания" лишь бы получить разрешение. Совершенно спокойно можно получать согласия на сделку.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

При наличие несовершеннолетних собственников продажа проводится с ободрения органов опеки. Больше площади не рекомендую указывать. Согласие, конечно, получить возможно, всё зависит насколько грамотно и обоснованно будет подано обращение в органы опеки. Сделка с несовершеннолетними, впрочем как и любая сделка имеет свои правовые особенности, нюансы, риски, которые нужно знать и учитывать.

Купили квартиру, хотим перенести доли детям из старой квартиры. Старую квартиру продаем. Органы опеки требуют, чтобы кроме долей в новой квартире, мы открыли счет равные долям. Правы ли они?

Каравайцева Елена Александровна

Требование не нарушает закон.

У меня три квартиры одна купленная на мат капитал 31 квадратов , другая в ипотеке , третья собственная 66 квадратов , хочу продать квартиру купленную на мат капитал , и выделить доли детям в собственной квартире 66 квадратов , чтоб погасить свою ипотеку , органы опеки устно дают отказ , ссылаясь что нет такого закона и я не могу в своей собственной другой квартире выделить доли им

Шапиев Нияз Османович

Здравствуйте. Можно предложить органам опеки вариант с заключением договора мены и/или размещением на банковские счета денежных средств от продажи долей несовершеннолетних.

Броновицкий Анатолий Олегович

Здравствуйте. Пусть дают письменный отказ, его потом можно будет обжаловать через суд. А так Вы можете выделить доли в квартире где был использован мат капитал, а потом её продать и выделить доли детям в другой квартире. Но тут может возникнуть вопрос с налогом, если квартира в собственности была меньше 5 лет либо 3 лет у Вас.

Доброе утро.
Хочу подать на развод. Есть двое детей 3 и 6лет. Квартира(51м2) в которой мы живём куплена с продажи квартиры мамы мужа + мы добавили мат. Капитал.
У всех 4 членов семьи тут доли.
На каждую из дочек 5,14 м2, то есть на двоих 10,28м2.
Очень буду благодарна, если вы поможете ответом.
А вопрос у меня такой-
Дадут ли органы опеки разрешение на продажу квартиры? В новом жилье должно быть выделено дочкам на двоих 10,28 м2 и условия должны быть не хуже. С продажи квартиры, мне максимум хватит взять дешёвую комнату. Можно ли купить комнату, чтобы выделить им доли там, и прописаться, а жить не в комнате, что приобрела, а снимать однокомнатную или двухкомнатную квартиру?!
Может ли бабушка оформить дарственную и выделить доли дочкам в своей квартире? Или могу я свою долю в родительской квартире подарить своим детям?
Квартира родительская (42м2), 1/3 доля моя. Дадут ли органы опеки разрешение на продажу квартиры?
Заранее спасибо вам большое.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Сначала согласуйте с органами опеки, предложив вариант, что подарите доли в квартире бабушки и ТОЛЬКО после этого дарить, при условии, что органы опеки дадут разрешение на продажу.

Медведева Анастасия Андреевна

Здравствуйте, можете выделить детям свою долю в родительской квартире.

Либо при продаже квартиры мужа можете стоимость долей дочерей внести им на счета до 18 лет.

При этом сначала вы получаете согласие, а потом проводите сделки одновременно.

Добрый день! Подал заявку на ипотеку в банке на покупку квартиры и с выделением долей на детей. Банк сначала дал разрешение на выделение долей, я оформил разрешение опеки на продажу своей квартиры с долями и на покупку новой тоже с выделением долей. Я продал квартиру, а банк отказал в выделении долей, хотя ранее было согласие. Что теперь делать

Колоколов Евгений Константинович

Получить официальный отказ банка;
– Обратиться в орган опеки;
– Найти другой банк, учитывающий ваши интересы;
– По возможности выделить доли после погашения ипотеки (если это разрешит опека).
Если понадобится образец объяснительной для опеки или направление на новый банк — напишите, помогу.

Здравствуйте, хочу продать квартиру с долями детей ,выделенными по мат капиталу , кроме варианта с параллельной покупкой в собственность другой квартиры вместе с детьми , рассматриваю вариант ПОДАРИТЬ им доли в квартире которая есть у меня или у моей мамы (бабушки детей , с ее согласия и от ее лица конечно) , почему опека требует кроме того, что бы оформить договор дарения в равнозначных долях или даже долях больше еще и положить деньги на счета детям от продажи квартиры с их долями ? то есть я два раза должна выполнить обязательства перед детьми: и деньги и доля

Камынин Илья Юрьевич

Добрый день! У детей доля по маткапиталу составляет равнозначную долю с Вами и бабушкой? Доля супруги есть? Органы опеки могут не дать согласия на продажу квартиры, которую Вы подарили детям, давайте разберем Ваш вопрос подробней в мессенджере или по телефону

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте! Органы опеки требуют соблюдения интересов несовершеннолетних детей. Дарение долей в другой квартире и размещение денег на счетах гарантирует сохранение их имущественных прав. Только выполнение обоих условий обеспечивает юридически правильную продажу квартиры с долями детей, приобретёнными с использованием материнского капитала.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, можно ли продать земельный участок с долей несовершеннолетнего ребенка без дальнейшего выделения доли в др объекте недвижимости.(участок пустой, дом сгорел-с учета снимем). Я бы хотела открыть спец счет, однако опека заявляет, что с 2025г. открытие счета невозможно, обязательно выдел доли, при этом в объекте с обременением(ипотека), т.е. без ипотеки я не смогу выделить долю???

Также собираемся снимать с учета сгоревший дом, где была доля несов. ребенка ( все документы, подтверждающие пожар имеются), опека утверждает, что я обязана выделить долю в другой недвижимости, тогда они дадут разрешение!...Так ли это?
Дом сгорел, я его не продаю, на каком основании я должна обременять др недвижимость долей несовершеннолетнего, если в эту недвижимость не были вложены средства МСК.

Ответьте пожалуйста на мои вопросы со ссылкой на нормативно-правовые акты! Спасибо

Домрачев Сергей Владимирович

Здравствуйте, Ангелина.

Законодательство не устанавливает четких критериев для выдачи разрешения, но ориентируется на интересы ребенка и сохранение его имущественных прав. Это может быть достигнуто как путем выделения доли в другом объекте недвижимости, так и путем зачисления вырученных средств на специальный счет ребенка (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Снятие с кадастрового учета жилого дома, где есть доля несовершеннолетнего, возможно при наличии акта обследования кадастрового инженера, подтверждающего прекращение существования дома (ст. 14, ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В данном случае, получение согласия органа опеки на снятие с учета может быть формальностью, связанной с необходимостью исполнения требований пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ, согласно которому на родителей распространяются правила распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ)

Ситуация:
Я являюсь бабушкой и попечителем ребенка-сироты (родители умерли). От умершего родителя ребенку переходит наследственная доля: 1/4 доля в жилом доме. Общая рыночная стоимость всего дома составляет 530 566,92 руб., соответственно, стоимость доли ребенка — примерно 132 641,73 руб. Также в состав наследства входит земельный участок стоимостью 203 915,25 руб., доля в котором, видимо, аналогичная (1/4).

Однако наследодатель (родитель) имел непогашенные долги на общую сумму 730 033,15 руб., что существенно превышает стоимость всего наследственного имущества, переходящего ребенку.

Проблема:
Органы опеки и попечительства требуют от нас формально принять наследство, мотивируя это необходимостью для постановки ребенка на очередь как сироты на предоставление жилья. Без свидетельства о наследстве нас на очередь не ставят.

Мои вопросы:

1. Правомерно ли требование опеки в данной ситуации, учитывая, что долги наследодателя многократно превышают стоимость наследства?

2. Как правильно поступить: принять наследство и затем отказаться от него или сразу от него отказаться? Не приведет ли принятие наследства к тому, что на ребенка лягут обязательства по долгам, которые он не сможет исполнить?

3. Какие документы и заявления необходимо подготовить, чтобы юридически обосновать перед опекой невозможность и нецелесообразность принятия такого наследства? Какая процедура отказа от наследства в интересах несовершеннолетнего подопечного?

4. Может ли сам факт наличия права на долю в наследстве (даже если от нее отказываются) быть учтен для постановки на очередь, или органы опеки неправомерно требуют именно формального принятия?

Заранее благодарна за профессиональный совет.

Арахова Диана Алексеевна

В описанной ситуации требование органов опеки формально принять наследство, несмотря на значительный перевес долгов над стоимостью наследственного имущества, не вполне соответствует интересам ребенка.

Мне 17 лет, учусь в колледже на 2 курсе, до этого момента получала выплаты, как ребенок без отца и из малоимущий семьи в размере 6 тысяч, но они закончились с исполнением 17 лет, продление выплат законный представител заниматься не хочет , с финансами не помогает и моя жизнь его особо не интересует. Жилищные условия не пригодные для проживания, но есть комната в другом городе, в которой у меня есть 1/3 доля, но учусь я в другом городе. Совмещать работу и учёбу получается с трудом. Хотела бы отказаться от родителя и обратиться за помощью к государству. Каким образом можно это сделать? Как отказаться от своей доли в комнате и пойти на попечение государству?

Беркута Анна Александровна

Отказ от родительских прав
Инициатива отказа: Отказ от родительских прав возможен только через суд. Инициировать такой процесс может сам родитель, другой родитель, опекун или прокурор. Однако, учитывая ваш возраст, скорее всего, инициатором процесса станет прокуратура или органы опеки.
Основания для лишения родительских прав: Основанием для лишения родительских прав может служить уклонение от выполнения родительских обязанностей, злоупотребление родительскими правами, жестокое обращение с ребёнком, хронический алкоголизм или наркомания родителей, совершение преступления против жизни или здоровья ребёнка и др.
Процедура обращения в суд: Чтобы начать процесс лишения родительских прав, вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением. Они оценят ситуацию и, при наличии оснований, могут передать дело в прокуратуру для возбуждения судебного разбирательства.
Помощь государства
Социальная помощь: Если вы признаны нуждающейся в социальной помощи, государство может предоставить различные формы поддержки, включая пособия, бесплатное питание, медицинскую помощь и другие льготы.
Помещение в государственное учреждение: В случае признания вас нуждающейся в уходе со стороны государства, вас могут поместить в детский дом или интернат. Это может произойти после лишения родительских прав или в случае признания вас оставшейся без попечения родителей.
Жильё: Вопрос с жильём решается индивидуально. Если у вас есть доля в комнате, вы можете попытаться продать её или обменять на другое жильё, подходящее для проживания. Органы опеки могут помочь вам в этом вопросе.

У приёмного ребёнка доля в квартире, дом подлежит сносу, он стоит как сирота на очереди на квартиру в другом регионе, предлогают денежную компенсацию за долю, при получении денежных средств будет ли он снят с очереди на квартиру?

Бронштейн Александр Михайлович

Эти вещи не связаны друг с другом

Добрый день! Девушка сирота, инвалид 2 группы, 20 лет. Имеет собственности 1/3 доли общежития 6 кв.м., 1/5 долю квартиры (две комнаты из 3х комнатной квартиры) 6 кв.м. Скажите, пожалуйста, как считать обеспеченность жилым помещением? Нужно взять общую площадь помещения или только жилую и разделить на количество прописанных или собственников? А если есть доли в квартире и общежитии в права собственности не вступили, что делать, то есть собственники -умершие люди, как считать обеспеченность жильем? Доли будут складываться квартиры и общежития?
Если обеспеченность жильем будет считаться по доли собственности 6+6=12 кв.м. - это больше учетной нормы. Значит, не попадаем под получение квартиры?
Но в этих жилых помещениях нет возмозможности жить, так в общежитии есть доля младшей сестры, отчима и он сдает общежитие, а в квартире отключены электричество, отопление, вода за долги. Можно ли доказать, что жить невозможно в данных помещениях и сирота будет претендовать на квартиру?

Гарин Никита Вадимович

Юлия, здравствуйте! Вопрос очень важный и непростой, так как касается права сироты на предоставление жилья. Попробую объяснить по шагам.

---

🔹 Как считается обеспеченность жильём

1. Сироты имеют право на предоставление жилья от государства (ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ от 21.12.1996 г., ст. 57 ЖК РФ).

2. При оценке обеспеченности учитываются все доли собственности сироты (вне зависимости от того, может она фактически пользоваться ими или нет).

Да, доли в разных помещениях складываются.

Считается общая площадь доли, а не только «жилая».

Сравнение идёт с учётной нормой по региону (например, 12 кв.м. на человека, в Вологодской области может быть чуть больше или меньше — уточните в постановлении администрации).

---

🔹 Проблема: доли «мертвые» (невозможно реально проживать)

Закон и судебная практика исходят из фактической возможности проживания. Если помещение:

не пригодно для проживания (отключены свет, отопление, вода, аварийное состояние),

занято другими людьми, с которыми невозможно проживание,

находится в долевой собственности и нет возможности реально выделить комнату,

то сирота имеет право требовать признания этого жилья непригодным для проживания.

---

🔹 Что делать в вашем случае

1. Собрать документы:

Выписки из ЕГРН по обеим долям,

Акт о непригодности помещения (через администрацию или жилищную инспекцию),

Справки об отключении коммунальных услуг,

Доказательства невозможности проживания (например, что отчим сдает комнаты, доля фактически не выделена).

2. Подать заявление в орган опеки/администрацию с просьбой поставить сироту на учёт как нуждающуюся в жилье, указав, что фактически она обеспечена менее нормы и жильё непригодно.

3. В случае отказа — обжаловать в суд.

Суд может признать доли не учитываемыми при определении обеспеченности и обязать администрацию предоставить жильё.

---

⚖ Судебная практика

Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что при обеспечении сирот жильём нужно учитывать реальную возможность проживания, а не только «формальные доли» (например, Определение ВС РФ от 22.03.2019 № 69-КГ18-22).

То есть даже при 12 кв.м. в собственности суд может признать, что это не исключает право на жильё.

---

✅ Итог:

Да, по закону доли суммируются (6+6 = 12 кв.м.), и формально это больше нормы. Но у вас есть сильный аргумент — невозможность проживания. Если вы докажете непригодность, сирота сможет претендовать на отдельную квартиру.

Усольцев Виктор Николаевич

Для расчёта обеспеченности жилым помещением нужно взять общую площадь всех помещений, которые есть у гражданина или членов его семьи, и определить уровень обеспеченности исходя из суммарной площади этих помещений.

Здравствуйте,подскажите пожалуйста
Выдали разрешение на продажу квартиры,так где есть доля у ребенка!
Покупаем дом в ипотеку,в разрешение написано тоже в ипотеку,но не указано какой банк .Ранее мы подавали документы что будем брать в Сбербанке,но в ходе всё изменилось и будет другой банк,надо снова перепродавать документы в опеку на разрешение ?

Куприянова Ирина Александровна

Добрый день!

Нет.

Разрешение Вы получили уже, а то что банк поменялся не страшно, опеки не это согласовывает.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте, раз в разрешении опеки написано просто «покупка в ипотеку» и название банка не указано, менять его можно: новое согласие опеки не требуется, главное — соблюсти все остальные условия (срок, площадь, оформление доли ребёнка). Если же в тексте всё-таки прописан конкретный банк или сумма кредита, придётся взять новое разрешение с правильными данными.

Здравствуйте, такая проблема. У меня есть в собственности половина жилого дома, ещё с 18 лет, написали дарственную. Сейчас обратился в опеку для того, чтобы узнать о получении квартиры. Пришёл ответ, что мне будет отказано в получении, так как имеется доля дома. Как быть в такой ситуации, что можно сделать и законно ли это?

Арахова Диана Алексеевна

В вашей ситуации изменить решение можно только в том случае, если ваша доля не обеспечивает возможность проживания по санитарным нормам или пользоваться ею фактически невозможно — тогда можно попытаться признать вас нуждающимся через суд.

Кузнецов Александр Сергеевич

Отказ в предоставлении квартиры от органов опеки из-за наличия доли в жилом доме может быть законным, если эта доля является существенной и может быть учтена при определении нуждаемости в жилье. Однако, существуют нюансы, которые могут позволить получить квартиру.

У ребенка имеется доля в 1 комнатной квартире, эту квартиру я хочу продать и выделить долю ребенку в имеющейся квартире 3х комнатной. Опека мне запрещает провести такую сделку, говорят если я выделяю долю в уже имеющейся собственности, то должна еще на счет ребенку положить определенную стоимость от продажи, либо купить новую квартиру и в ней выделить. Но в законе не указано, что я должна не ухудшить условия, но не написано, что обязана приобрести новое жилье. Где искать правду? С чего начинать? Было бы проще, если бы отец находился в моем городе, а он находится на СВО.

Тарантина Ольга Сергеевна

Здравствуйте. Опека все верно говорит, вы либо приобретаете новое жилье несовершеннолетнему, либо денежные средства с продажи перечисляются на счёт несовершеннолетнего, в данном случае опека может отказать. Так же необходимо предоставить согласие отца на продажу доли несовершеннолетнего.

Здравствуйте, Вопрос на тему жилья. Я сирота из небольшого города. После смерти родителей (отец в 11, мать в 15, сейчас мне 26) меня взяла под опеку старшая сестра. Опеку до конца не оформила - 3 года органы опеки позволили ходить с временной справкой (у сестры там была знакомая). У меня лет до 22 в головенке не было мозгов и я не знала, что мне что-то полагалось и все такое. Сестра не ставила меня ни в какие очереди и прочее. Она не работала и моя пенсия и стипендия уходили на содержание ее мужа, ее саму трех детей, которых я нянчила целых 8 лет. Примерно в 23 года я узнала, что мне возможно что-то полагалось от гос-ва. Пошла в органы опеки. Там выяснилось, что мне ничего не полагается по ниже описанным причинам. После смерти родителей остался дом и комната в другом маленьком городе(ужасная комната, которую мама брала на маткапитал от 4го ребенка, который умер спустя полгода, с долгами, в общаге с клопами, алкашами, тараканами и вообще там уже давно вынесли дверь). Дом (там проживает старшая сестра) был на мать и отца. В него не вступали в наследство(кажется там долги). Были выделены доли на 2 старших сестер, на мать, и отца. У меня там только прописка. В органах опеки сказали, что если я буду вступать в наследство, то моя доля там на 1 или 2 квм выше по метрам от которых что-то дается. Но мне не нужна доля в этом доме или комнате. Я давно переехала в город побольше. Я не смогу сделать ничего с этой долей если вступлю+на мне повиснут долги. Я не могу жить в доме с сестрой, которая меня тиранила несколько лет с ее 4мя детьми и сменяющимися мужчинами. Я не хочу жить с бомжами и клопами в комнате. Я даже продать ее не смогу. Да и долю тоже. Недавно средняя сестра залезла в наследство и под видом жеста доброй воли предлагала забрать эту комнату(хотя на нее уже начали вешать долги и блокировать счета). Я не получила образования - не было возможности пришлось бросить учебе и сидеть с детьми, ведь сестра решила зарабатывать вахтами. У меня нет нормальной работы и я не могу себе позволить купить жилье. Работаю с 19 и так ничего не накопила. Хватает только на жалкое существование на съеме. Доступно ли мне хоть что-то? Может органы опеки меня обманули или не хотели заниматься моими делами. Я не знаю что делать.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Вам могут дать жильё как сироте, если у вас нет пригодного жилья для жизни. Прописка в доме и «плохая» комната не всегда считаются жильём, особенно если там жить нельзя или опасно. Попросите письменно: поставить на учёт как нуждающуюся и обследовать дом/комнату на пригодность. Если откажут — жалоба в прокуратуру и в суд. Лучше с юристом/бесплатной помощью.