- 24.01.2026 14:37
Недвижимость куплена на торгах за 30 т.р. Хочу продать за 200 т.р. При этом её кадастровая стоимость указана 2 миллиона. Могу ли я не платить налог, если цена продажи менее 250 т.р.?
Добрый день!
Ключевые нормы Налогового кодекса РФ:
1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости — ст. 220 НК РФ
При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет — в зависимости от способа приобретения), обязательно нужно платить НДФЛ с дохода.
Минимальный срок владения:
3 года — если недвижимость получена:
по наследству,
в дар от близкого родственника,
по договору ренты,
по приватизации.
5 Лет — если куплена на общих основаниях (включая торги).
Ваш случай: недвижимость куплена на торгах → значит, срок владения — 5 лет, чтобы избежать налога без вычета.
Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заявить имущественный налоговый вычет.
➤ Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости — 1 000 000 руб.
(П. 1 Ст. 220 НК РФ)
Это значит:
Сумма, с которой платится налог = Доход от продажи — 1 000 000 руб.
Ваш случай:
Цена продажи: 200 000 руб.
Вычет: 1 000 000 руб.
Налогооблагаемая база:
200 000 – 1 000 000 = –800 000 руб. → 0 Руб.
Налоговая база не может быть отрицательной → она равна 0.
НДФЛ = 0% × 0 = 0 рублей.
Цена продажи 200 000 руб.
Кадастровая стоимость 2 000 000 руб.
Срок владения < 5 лет (т.к. Куплена на торгах)
Применяется вычет ✅ Да — 1 000 000 руб.
Налогооблагаемая база 200 000 – 1 000 000 = 0 руб.
НДФЛ к уплате 0 руб.
Декларация 3-НДФЛ ✅ Обязательно подать (даже если налог 0)
Срок подачи До 30 апреля 2027 года (за 2026 г.)
1. Налог на доходы при продаже недвижимости Согласно Налоговому кодексу России (глава 23, статья 220) физические лица, выручающие доход от продажи имущества, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если оно продано за цену выше его кадастровой стоимости или выше 250 тысяч рублей. В вашем случае: Кадастровая стоимость недвижимости: 2 000 000 рублей Цена продажи: 200 000 рублей Ваше приобретение: 30 000 рублей
2. Налоговые последствия В соответствии с п. 1 Ст. 220 НК, если имущество было в собственности более трех лет, то налог не уплачивается. Если же срок владения менее трех лет, то применяются следующие условия: При продаже по цене менее 250 000 рублей (ваша цена 200 т.р.), налог на доходы не уплачивается, если имущество не является объектом налогообложения, так как вы всего лишь реализуете его по цене, не превышающей лимит.3. Сделка с вычетом Теперь подробнее о следующей сделке. Если вы планируете снова продать недвижимость менее чем за 250 000 рублей, то: Вы не можете применить вычет в размере 250 000 рублей на вторую сделку, так как вычет предоставляется только на сумму, превышающую 250 000 рублей. Таким образом, если вторая продажа также будет менее 250 000 рублей, вы не сможете использовать вычет.
Вывод При продаже недвижимости за 200 000 рублей вы не обязаны платить налог, так как цена меньше 250 000 рублей, а срок владения меньше трех лет. При следующей продаже за сумму также менее 250 000 рублей вы не сможете получить вычет и подать нулевую налоговую декларацию.
С уважением,
В случае владения менее предельного срока 5 лет, вы обязаны подать декларацию формы 3-НДФЛ, сумма дохода будет 2 млн.руб. Умноженная на коэффициент 0.7, т. 1.4 Млн.руб., в расходах можно заявить 1 млн руб., по ст.220 НК РФ, тем самым налогооблагаемая база составит 400 000 руб, НДФЛ к уплате 52 000 руб.
если срок владения более 5 лет, то декларация формы 3-НДФЛ не подается, налог не уплачивается даже при огромной кадастровой стоимости
Если вы продаёте недвижимость дешевле её кадастровой стоимости, для расчёта налога будет использоваться 70% от кадастровой стоимости, а не фактическая цена сделки. В вашем случае налог возникнет, даже если цена продажи составит менее 250 тысяч рублей.
