Регистрация ИП с видом деятельности проектирование малоэтажных домов?

Здравствуйте. С бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества - определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - это две квартиры в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка.
Банк настаивает на том, что это изменение кредитного договора и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора и по изменению состава созаёмщиков и собственников. Но мы не запрашиваем об изменении кредитного договора, так как состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не стороны и не предмет кредитного договора, то есть кредитный договор не касаются. Стороны кредитного договора - это только "кредитор (банк)" и "созаёмщики".
Также Пао Сбербанк отвечает, что если нужно чтобы банк оказал его услугу "выделение долей в собственности", нужно выбрать услугу по изменению состава собственников и созаёмщиков - но во-первых это подмена понятий, так как выделение долей и изменение кредитного договора - это разные понятия и разные действия, во-вторых, нам не нужна и банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе и не имеет к ним никакого отношения.
Банк относится к нашему имуществу только как залогодержатель. Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из ГК РФ ещё в 2014 году. Согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).
Нотариус разъяснил мне, что требует данное соглашение на основании пункта 4, ст 53 Федерального закона О государственной регистрации недвижимости - "Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке."
Во-первых - данная норма диспозитивная. Рядом других законов и решений верховного суда, именно и установлено иное - то, что согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Но нотариус и слышать ничего не хочет и говорит что нотариальная палата мне скажет тоже самое.
Во-вторых - ни нотариус, ни банк - не органы осуществляющие внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН. Орган ответственный за это я так понимаю - Росреестр. Значит указанное согласие нужно для Росреестра, а не для нас и не для нотариуса для заверение нашего соглашения? Почему тогда заставляют собственников

Скороварова Светлана Анатольевна

Нотариус прав формально, но вы правы по существу. Без согласия банка нотариальное соглашение не будет зарегистрировано в Росреестре — останется просто бумагой.

Суть проблемы:
П. 4 Ст. 53 ФЗ-218: Росреестр обязан требовать согласие залогодержателя для регистрации любых изменений в ЕГРН по заложенному имуществу.
П. 41 Постановления Пленума ВС № 23: Определение долей супругов по существу не требует согласия банка, так как не является отчуждением.
Коллизия: Постановление Пленума — это разъяснение для судов, а не для Росреестра. Регистрирующий орган действует по п. 4 Ст. 53.

1. Судебный раздел имущества — единственный надежный способ

Суд разделит квартиры без согласия банка, руководствуясь п. 41 Постановления Пленума ВС № 23. Банк привлекается как третье лицо, но его несогласие не препятствие.
Судебное решение регистрируется в Росреестре без согласия залогодержателя.

2. Письменный отказ нотариуса + обжалование

Требуйте у нотариуса мотивированное постановление об отказе (ч. 2-3 Ст. 48 Основ о нотариате). Обжалуйте в суде, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23.

3. Запрос банку о бесплатном согласии

Направьте официальный запрос с требованием согласия без платы, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23 и ст. 10 ГК РФ (запрет злоупотребления правом). Банк откажет. Но письменный отказ можно оспорить в суде.

Ваша позиция верна для суда, но не для нотариуса/Росреестра.

Здравствуйте ув. Юристы, подскажите пожалуйста как поступить в данной ситуации.
Сам я с детского дома, имеется квартира - где я прописан по сей день, а так же там прописаны: Мать (находится в психиатрической больнице), бабуля (умерла) и я. Собственник как слышал: всё ещё Бабуля, т.к. никто не вступал в наследство и бабушку не выписывал никто. Буквально месяц назад, до меня дозванивался номер, каждую неделю, спустя месяц снова звонит данный номер, я уже решил ответить, далее: Мужчина представился знакомым Матери, и хотел отдать мне документы её и пообщаться со мной, номер говорит у Ребят взял каких-то.. но так и не спросил у каких именно Ребят он взял мой номер.
Встретился на следующий день с ним, его самого я не узнал и не вспомнил, т.к. он говорил: что вот с детства тебя маленьким помнил, мать пила на данной квартире и решила ему отдать на сохранность документы её, в самих документах я важности особой не увидел, но естественно забрал их, там всего лишь были дипломы да две бумажные старого формата - сберегательные книжки. После он начал интересоваться за квартиру, и предложил свою помощь: если надумаешь продавать её, я помогу с этим вопросом, поднимем все документы на квартиру и тд... и спросил сумму какую я хочу за данную квартиру, а после дал время подумать, говорил: если переживаешь, боишься то что, вот незнакомец чёт решил с квартирой помочь разобраться, если прям переживаешь то поехали съездим до моего дома, я тебе покажу свою семью и тд... В общем я ему сказал, что подумаю пару дней и дам ответ. Сегодня же он набрал и я ему дал положительный ответ, после я задал ему вопрос по деньгам: каким образом я получу деньги и будет ли какая-то расписка? Он же ответил сначала документы все будем делать вместе поездим, до жека, до суда, до нотариуса и ещё, ещё куда-то.. Про деньги мне ничего так толком и не сказал, только-что в конце пути уже там будем с деньгами решать и получим своё, Ты - своё, Я - своё, а доверенность не хочу оформлять. Подскажите пожалуйста ув. Юристы: Как поступить в данной ситуации? Можно ли доверять данному человеку? Боюсь очень, что обманет и я останусь с разбитым корытом.. Сам я с детского дома и не к кому обратиться.., на данный момент снимаю квартиру, т.к. в той квартире ни света ни воды ни чего, просто бомжатник - конкретный + долги на квартире (Думаю около 500тыс. может меньше, может больше..) и на мне за данную квартиру, т.к. Я там прописан. Никому не доверяю, но этому кадру хотелось бы довериться но опасаюсь, квартира всё равно стоит пылится, ей никто не занимается.. Да и я бы хотел сам её продать конечно же.. Как действовать в данной ситуации? Чтобы я с ним не отъездил всю эту делюгу и он меня не кинул на квартиру.. подскажите пожалуйста, очень буду Благодарен - Вам.

Ким Галина Владимировна

из того, что вы написали короткий итог: никаких денег вы не увидите совсем, но уже ему будете должны и много. Как это делается - легко, просто и непринужденно без соплей и сантиментов.

Такое впечатление. что вы хотите ему верить продолжать верить, а вдруг и правда поможет, да поможет лично себе, вас кинет как использованный фантик. Только потом не надо спустя время писать, " меня обманули. и что делать?" Будет навязываться, не проблема от него избавиться грамотно. Вам нужно с документами на квартиру для начала разобраться. Не стоит идти к риэлторам, соц служба вам не поможет. Как вы думаете откуда сливы нужной инфы черным риэлторам и остальной подобной публике....? Нанимайте опытного, грамотного юриста, который вас обезопасит в сделке по документам, а при необходимости ее поможет оформить

Москвина Кристина

Добрый день, сделка требует сопровождения юриста, соответственно, лучше бы вам самостоятельно без посредничества данного мужчины продать квартиру

Нежилое помещение принадлежит мужу (резидент недружественного гос-ва), куплено не в браке. Нежилое помещение сдается в аренду ООО на ОСНО, оплата налом.
Жена резидент РФ.
Планируется регистрация жены в кач-ве ИП
Цель: сделать ИП (выбрав какую-то УСН) жены центром доходов и расходов по арендному бизнесу, в т.ч. завести дог аренды по вышеуказанному нежилому помещению, принадлежащему мужу, на ИП жены, т.е. чтобы Договор аренды заключался от ИП жены с указанием реквизитов ИП, и налоги также платились с ИП жены.
Каким образом это сделать оптимальнее всего, какие есть варианты, принимая также во внимание тот факт, что когда-то в будущем нежилое помещение может быть продано?
Какие налоговые последствия повлечёт за собой каждый из вариантов?

Мингазов Юрий Саитгареевич

Передать жене, право управления данной недвижимостью, как ИП, ООО, самозанятой, либо жена арендует, с правом суб.аренды.

Ватолин Александр Иванович

Вариантов очень много.

Сначала нужно зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать оптимальную систему налогообложения, например, УСН. Налог от продажи в будущем зависит от налогового законодательства, которое будет действовать в будущем на момент продажи. Ваш супруг может вам свою недвижимость продать, подарить, сдать в аренду с правом сдачи в субаренду, безвозмездное пользование и т.д. И каждый договор несёт разные юридические последствия. Все зависит от вашего взаимного решения.

Какие документы оформить и приложить у нотариуса, чтобы снизить риски отмены сделки при:
1. Банкротстве продавца квартиры (ООО, где он владеет 10% доли, за 2022 год на несколько млн в минусе). И есть ли здесь риски его банкротства как физ лица? Что просить, например, кредитную историю, выписки со счета?
2. Не выделении доли детям в последующем (они продают в т.ч. доли детей в этой квартире, гасят ипотеку в другой, и выделяют доли детям там, на это есть разр опеки). Что просить, например, нат. обязательство выделить доли?

Ватолин Александр Иванович

Здравствуйте! У Вас большие риски по отмене сделки, так как она считается сомнительной. Не рискуете.

Ким Галина Владимировна

Риски могут быть не только при банкротстве физ лица или юр лица, в котором продавец имеет долю в уставном капитале. Субсидиарку никто не отменял при банкротстве. С чего он выписки по счетов будет вам показывать? И как они усилят сделку в части благонадежности? По опеки могут возникнуть проблемы. Нот. обязательства сейчас уже не нужны.

Риски снижаются при комплексном изучении всех документов по сделке. Соглашусь с коллегами, все сделки индивидуальны и риски могут быть во взаимосвязи правовых норм иными.

Вы реально хотите обезопасить сделку путем получения формальных бесплатных консультаций или гугл в помощь? Мы знаем сколько стоят пустые услуги риелторов, свои мы тоже ценим, с учетом того, что сделка на 99% состоит из работы юриста, вовлеченность в дело должна быть полной, а не поверхностной.

Такая ситуация. Юридический адрес ООО зарегистрирован на адрес квартиры в жилом доме в июне 22 года. Собственник квартиры - другое лицо и даже об этом не знал. Прошлый владелец квартиры тоже об этом не знал. Но позапрошлый (третий с конца получается) был собственником. Купил в 2018, продал в 2023. Если это ООО объявит себя банкротом, то могут забрать квартиру у нового собственника?

Андреев Станислав Анатольевич

Нет

Ватолин Александр Иванович

Нет.

Хочу сдавать свою квартиру, на которую зарегистрирован юридический адрес ООО. В этом ООО я являюсь учредителем. Как оформить аренду квартиры по закону? И какие пункты законов окажутся нарушенными, если я буду сдавать эту квартиру без договора?

Ким Галина Владимировна

По договору аренды между собственником и арендатором. Предоставление юр адреса ен влияет на природу договора аренду за незначительным исключением.

Жежера Владимир Александрович

Сдавать без договора - это высочайшие риски. Ущерб/порчу имущества вы потом не докажете никак и нигде.

Договор от своего имени, в котором прописываете все обстоятельства, а также акт приема-передачи квартиры, в котором указываете все материальные ценности, их состояние и видимые изъяны.

Добрый день, уважаемые юристы. Подскажите какая будет госпошлина, если регистрировать договор аренды не жилого помещения сроком на 3года. Если помещение принадлежит ООО, а арендует его ИП, ИП оплачивает затраты на регистрацию

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

В зависимости от итоговой цели, но, полагаю, что совершенно лишнее - регистрация договора аренды, который заключается между ООО и ИП. Договор можно юридически грамотно "разбить" во временной интервале. Госпошлина 22000

Красильникова Армине Владимировна

Более точно вам скажут в МФЦ. Если регистрирует ООО - то, 22 тыс рублей.

Добрый день! По договору аренды нежилого помещения между ИП и ООО, любые перепланировки помещения должны быть письменно согласованы. Арендатор нарушил много пунктов договора, в том числе и по оплате арендных платежей, что привело к расторжению договора, но остается вопрос о перепланировке, так как в помещении без ремонта (голые стены) они поставили стены из гипсокартона , что нас не устраивает и приведет к дополнительным затратам. Какой составить документ подтверждающий перепланировку?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Экспертиза не нужна, достаточно грамотно с участием комиссии зафиксировать всё рукотворные дела арендатора, выставив ему претензию со всеми требованиями.

Ким Галина Владимировна

очень просто - составляется акт со всеми ЛНА, подается претензия арендатору.

Нам нужна была консультация, у нас арендатор уже 2 мес. не оплачивает за аренду и коммунальные платежи, хотели с ним в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Подскажите, пожалуйста, как все это сделать грамотно и правильно, без конфликтов и с минимальными потерями для нас.
Арендатор кормит обещаниями, но не оплачивает, не хотим уже с ним сотрудничать. Звоню трубки не берет, если дозваниваюсь, назначаю встречу, чтоб решить вопрос без конфликтов и по соглашению сторон - не приходит на встречу. По ходу очердной обнальщик-кидальщик.
Договор заключен с ИП (с нашей стороны) и ООО (с его стороны). У него счет уже заблокирован в банке по 115 ФЗ.

Бучко Марина Леонидовна

Добрый день! Для начала необходимо изучить договора аренды. А именно условия расторжения договора. Если таковых условий нет действуйте в соответствии с Гражданским кодексом РФ о расторжении договора аренды - ст. 619 ГК РФ

Байдак Зоя Михайловна

Отправляйте уведомление о расторжении договора аренды и требование об оплате долга. Посмотрите что у вас указано в договоре аренды.

Можно ли поменять адрес ООО родственника , если продали квартиру, там никто не прописан, но ранее родственник внес адрес как юр.адрес орг и приходят письма на данный адрес , как его убрать из актуального?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Да, можно. Для этого подаётся в налоговую форма с новым актуальным арестом ООО

Красикова Маргарита Викторовна

Здравствуйте.

Правильный выход из ситуации - внести изменения в ЕГРЮЛ, указав новый адрес. Сделать это может руководитель ООО посредством обращения в налоговый орган или через электронные сервисы.

Есть и иные возможности.

Здравствуйте! У меня такой вопрос: имеется нежилое заброшенное здание, собственник юр лицо (ООО), но оно ликвидировано (исключено из ЕГРЮЛ) более 5 лет назад, поэтому, насколько я знаю, участники ООО не могут оформить это здание на себя. Земля под зданием не имеет собственника.
Я не имею отношения к этому ООО, но хочу приобрести это здание, и землю под ним. А если, допустим, я попробую купить землю вокруг и под зданием, но насколько я знаю преимущество будет иметь собственник здания, т.к. его недвижимость располагается на этой земле, мне интересен тот факт как его уведомят об этом? И если, допустим, эту землю у меня получится купить, то что со зданием? Оно же мне не достанется, несмотря на все эти факторы? Или, подскажите, пожалуйста, каким образом можно купить это здание?

Ким Галина Владимировна

1. земля всегда имеет собственника даже если она ренее не учтена по кадастру
2. здание тоже ранее учтенное/неучтенное либо частник либо уже муниципалитет через выморочку. изъятие, признание бесхозяйным.
3. ликвидация ООО не гарантирует отсутствие споров о праве самих учредителей или их правопреемников
4. землю вокруг здания, допустим так или иначе получить можно, но зависит от размера з/у под зданием землю уже получить намного сложнее.
5. даже если вы окружите здание возникшим правом на з/у у собственника права останутся, которые он благополучно реализует в силу ЗК РФ.
6. надо смотреть по конкретике. Подобные алгоритмы юр. действий всегда индивидуальны

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Даже если ООО ликвидировано, то имущество, находящееся на балансе могут быть распределено между участниками ООО, кредиторами, наследниками. В отношении земли она имеет собственника.

Необходимо собирать, изучать документы по зданию, потом уже выстраивать юридически грамотные действия.

Может ли директор ООО являющийся его единственным участником, передавать как физ лицо свои права и обязанности по договору аренды, своему ООО. То есть у него как у физ лица есть аренда и он её передает ООО, учредителем которого он является (Соглашением об уступке)И каким законодательным актом это запрещается или разрешается?

Чеботарев Василий Сергеевич

С позиции гражданского права ограничений нет. В рамках налогового могут быть выявлены нарушения. Зависит от обстоятельств сделки.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Это расценят, как попытку уклонения от налогов.

А что, физ. лицо арендует коммерческое помещение?

Добрый вечер! Застройщик ООО ГК Профит не сдает дом у указанные сроки, первый срок сдачи должен был быть 1 июля 2024 далее перенос на 31 декабря 2024 год далее перенос на 1 июля 2025 до истечения срока моратория. В моем понимание застройщик пользуется мороторием. Как возможно ускорить этот процесс и наказать застройщика?

Байдак Зоя Михайловна

К сожалению, вы правы. Государство предоставило им лазейку в виде моратория на неустойку и они этим злоупотребляют. Механизмов воздействия нет.

Планирую начать сдавать квартиру в Челябинске, хочу открыть ИП. Затем планирую преобрести нежилую недвижимость в Сочи и начать ее сдать дополнительно через Агенский договор с ООО или с ИП. Подскажите пожалуйста, мне какое оптимальное открыть ИП на патенте и где его покупать или на УСН?

Байдак Зоя Михайловна

Для получения квалифицированного ответа на этот вопрос вам лучше обратиться на сайт бухгалтеров.

Чеботарев Василий Сергеевич

Если Ваш доход за год не будет превышать 2.400.000₽, вполне можно ограничиться регистрацией в качестве самозанятого.

Надо ли согласие супруги, если решу продавать коммерческую недвижимость, которую купил на ООО , когда состоял в браке?

Каримова Ольга Сергеевна

Добрый день. Нет, согласие третьих лиц не требуется, если собственником недвижимости является ООО. Однако, если продажа недвижимости относится к крупной сделке для ООО, то нужно будет одобрение участников общества.