Ситуация действительно сложная, но юридические механизмы для её решения существуют. Главная проблема здесь не в гражданстве сестры (иностранные граждане имеют право владеть недвижимостью в РФ), а в процедуре регистрации права и действующих ограничениях на сделки с гражданами «недружественных» стран.
Вот пошаговый разбор того, как это можно реализовать:
1. Может ли гражданка Украины зарегистрировать долю?
Да, может. В российском законодательстве нет запрета на владение недвижимостью для граждан Украины.
• Почему нотариус говорит, что нельзя? Нотариус прав в одном: нельзя передать (подарить или продать) то, что не внесено в ЕГРН (Росреестр). Сначала нужно легализовать её право в российском правовом поле.
• Как зарегистрировать без её участия? Она должна оформить доверенность. И здесь главная трудность.
2. Главная проблема — Доверенность
Документы, оформленные украинскими нотариусами после вхождения ДНР в состав РФ, в России не признаются.
Чтобы брат мог действовать от её имени (зарегистрировать долю, а затем принять её в дар), сестра должна оформить доверенность одним из следующих способов:
1. В консульстве РФ в третьей стране. Сестре нужно выехать в страну, где работают российские консульства (например, Белоруссия, Армения, Турция, Грузия и др.), и оформить доверенность там. Это самый надежный вариант.
2. У иностранного нотариуса с апостилем. Сделать доверенность в Европе или другой стране, поставить апостиль и прислать в РФ (здесь потребуется нотариальный перевод).
Важно: В доверенности должны быть четко прописаны два полномочия:
1. На регистрацию ранее возникшего права собственности в Росреестре.
2. На дарение доли брату (с указанием конкретных данных брата).
3. Регистрация в Росреестре
Имея на руках доверенность и оригиналы украинских документов (свидетельство о праве на наследство до 2010 года), брат идет в МФЦ и подает заявление от имени сестры на «регистрацию ранее возникшего права».
• После этого в базе Росреестра появятся оба собственника: брат (1/4) и сестра (3/4).
4. Ограничения «недружественных стран» (Контрсанкции)
Украина внесена в список недружественных государств (Распоряжение Правительства РФ № 430-р). Согласно Указу Президента № 81, сделки с недвижимостью с участием граждан таких стран требуют разрешения Правительственной комиссии.
• Однако: Существуют исключения. Дарение между близкими родственниками (брат и сестра) часто проходит по упрощенной схеме или через специальные счета типа «С», но в случае с ДНР и физическими лицами-родственниками часто требуется именно разрешение комиссии.
• Альтернатива: Если комиссия — это слишком сложно, есть вариант через суд.
5. Судебный путь (как вариант решения)
Если сестра не может выехать для оформления доверенности, брат может подать иск в суд ДНР о признании права собственности на всю квартиру.
• Основание: Брат фактически содержит всё имущество, оплачивает коммунальные услуги (бремя содержания), а сестра фактически отказалась от владения, не может его осуществлять и выражает волю на передачу доли.
• Если сестра через адвоката или (если получится) через письменное заявление, заверенное доступным ей способом, признает иск, суд может вынести решение в пользу брата. Решение суда — это прямое основание для Росреестра.
6. По поводу «Бесхозного имущества»
Вы правы, в ДНР действует жесткий порядок выявления бесхозного имущества (Постановление ГКО ДНР № 341 и последующие акты РФ).
• Риск: Если доля не внесена в Росреестр и собственник не проживает в ДНР, её могут признать бесхозной.
• Защита: Тот факт, что брат (второй собственник) живет там и платит за коммуналку, является мощной защитой. Муниципалитету крайне сложно признать «бесхозной» часть квартиры, где живет и платит за всё законный совладелец. Обязательно храните все квитанции об оплате 100% коммунальных услуг.
Итак, чтобы я сделала:
1. Сестре нужно выехать в третью страну (например, в Белоруссию) и сделать в консульстве РФ доверенность на брата.
2. С этой доверенностью брат зарегистрирует её долю в Росреестре.
3. После регистрации доли — оформление договора дарения (через разрешение правкомиссии или уточнение у местных нотариусов текущих исключений для родственников в ДНР).
Без доверенности, признаваемой в РФ, нотариус в ДНР ничего сделать не сможет. Если доверенность невозможна — только путь через суд по признанию права собственности на основании содержания имущества и признания иска сестрой.
