Дорогие Друзья, знаете, что с 1 сентября в ЕГРН (такой документ, в котором содержится информация о недвижимости) будут вносится данные о людях, которые имеют пожизненное право проживания в квартире, доме. Новшества введены Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ. С 1 сентября текущего года в Единый реестр будут вносится записи:
✅ об отказниках от приватизации;
✅ о членах семьи (в том числе бывших) собственника жилого помещения в ЖК или ЖСК, на момент полной выплаты членом кооператива паевого взноса. Актуальность Безусловно, очень нужный и долгожданный закон для покупателей такого жилья и тех самых людей, имеющих пожизненное право проживания в квартире, доме. Рассмотрим плюсы и минусы закона. Они помогут понять все риски, связанные с покупкой приватизированного и кооперативного жилья. Плюсы нового закона
👉 Новый закон защищает права пожизненных жильцов, которые могут быть втянуты в длительные судебные разбирательства между прежним и новым собственником, когда последний вдруг неожиданно узнает о своих невольных соседях по квартире и о том, что выселение этих соседей невозможно. Проживание в одном помещении совершенно чужих друг другу людей порождает многочисленные и довольно серьезные конфликты.
В соответствии с нововведением любые сделки с жильем, на которое есть право вечного пользования, теперь требуются нотариально удостоверенные согласия этих самых пожизненников. То есть эти лица не могут распоряжаться жильем, но без их согласия жилье невозможно продать, подарить или передать в залог. Это означает защиту прав членов семьи или бывших членов семьи собственника. Им не придётся вынужденно жить с посторонними лицами — новыми хозяевами жилища. Для пожизненника — это большой плюс.
Для собственника — минус, тк ограничивается право на распоряжение имуществом. С другой стороны, ч. 3 ст. 17 Конституции РФ и п. п. 2, 3 ст. 209 ГК РФ как раз говорит о свободе реализации собственником своих прав, если это не нарушает прав других лиц. По-моему, это как раз тот самый случай.
👉 Огромный плюс для покупателей приватизированного и кооперативного жилья. Теперь минимизируются перспективы бесконечных судебных разборок из-за выявленных после покупки пожизненных жильцов. В результате этих разборок покупатели оставались либо без жилья, либо без денег.
Кстати, в Гражданском кодексе РФ есть такая статья — 558. Так вот, согласно этой норме список пожизненников должен быть указан в договоре в обязательном порядке. В ином случае сделка может быть признана незаключенной ввиду отсутствия в ней существенного условия. Это означает, что жилье возвращается продавцу, а деньги покупатель будет выскребывать обратно до скончания дней своих. Однако этот риск исключается при наличии записи в выписке из ЕГРН об обременении правами пожизненников.
👉 Весьма удобно законодательное новшество для банков, кредитующих покупку такого жилья. Новое законоположение особенно важно для покупки с ипотекой, поскольку банки обязаны учитывать возможные юридические нюансы. Банк рискует своими деньгами.
Вообще, сейчас рассмотрение заявления об ипотеке — настоящее испытание для заемщика. Банк требует документы о наличии отказников от приватизации. Эти документы приходится добывать окольными путями и далеко не всегда получается. Теперь покупателю-заемщику будет гораздо проще добыть сведения о наличии/ отсутствии возможных невольных соседях по жилищу. Минусы нового закона Несмотря на актуальность и необходимость нового законоположения, на мой взгляд, есть очевидные недоработки.
👉 В закон внесены не все случаи оснований для указания сведений о пожизненниках. В законе речь идет только о внесении записи о пожизненных правах отказников от приватизации и членов семьи (бывших членов семьи) собственника кооперативного жилья. Однако, право пожизненного пользования возникает также в результате: — завещательного отказа; — договора с условием о праве пожизненного проживания в жилище. Эти случаи также являются рисками для покупателей и самих граждан, имеющих право пожизненного пользования жильем.
👉 Инфу должен вносить собственник. Интересно, что данные о людях с пожизненным правом проживания в квартире или доме должен подавать в Росреестр собственник. Не государственный или муниципальный орган, а именно собственник! Собственник может не подать такое заявление.
Это снова породит огромный риск судебных споров, результат которых непредсказуем. Почему бы законодателю не обязать нотариуса подать в Росреестр данные о гражданах, получившими право пожизненного проживания в жилище по завещательному отказу? Право пожизненного пользования жильем может устанавливаться договором безвозмездного пользования и договором дарения, например.
При наличии условия по пожизненном проживании в подаренном жилье Росреестр сам может внести в ЕГРН. А вот договор безвозмездного пользования вообще не подлежит госрегистрации. Здесь данные о пожизненниках может подавать миграционная служба, когда регистрирует граждан по месту жительства на основании догоаора безвозмездного пользования. В век цифровизации и развития оперативного взаимодействия госорганов можно было бы возложить обязанности органов и должностных лиц передавать соответствующие сведения в Росреестр.
👉 Расходы на нотариуса. Конечно же не могу не отметить дополнительные расходы сторон сделки на нотариальную госпошлину и услуги нотариуса. Цены на услуги нотариуса не копеечные. Вряд ли сами жильцы будут тратиться на то, чтобы заверить у нотариуса свои согласия на сделку. Это ярмо ляжет на плечи покупателя, либо продавца — кому нужнее сделка. Дорогие Друзья, какие сложности вы видите в новом законе? Приглашаю обсудить тему в комментариях.
