Определение ВС РФ от 11.03.2025 № 1-КГ25-2-К3
⚔️ История спора
В Архангельске возник конфликт между членами распавшейся семьи, проживавшими в некогда общей квартире, которая стала коммунальной из-за разногласий. Одна часть семьи занимает две комнаты, в то время как другая часть выделила себе третью комнату.
Проживающие в двух комнатах истцы подали жалобу, указав, что родственники сдают принадлежащую им комнату большей площади посторонним лицам, вынуждая к покупке доли ответчиков по искусственно завышенной цене. Истец требовал запрета на аренду без согласия всех собственников, ссылаясь на:
— Нарушение частной жизни семьи из-за постоянного присутствия чужих людей;
— Умышленные действия ответчиков с целью принудить истцов купить их доли по завышенной цене;
— Все нижестоящие суды (вплоть до кассации) в иске отказали, но ВС РФ признал их решения ошибочными.
Правовая позиция Верховного суда:
1️⃣ Сдача комнаты = распоряжение общим имуществом. Даже при выделе отдельных комнат в пользование, их сдача в аренду затрагивает общие части квартиры (кухня, санузел, коридор). Следовательно, требуется согласие всех сособственников на основании ст. 246 ГК РФ.
2️⃣ Согласие соседей — обязательное условие Суды ошибочно посчитали, что определение порядка пользования комнатами снимает необходимость согласования аренды. ВС РФ подчеркнул: распоряжение долей без согласия других владельцев нарушает их права (ст. 209, 304 ГК РФ).
3️⃣ Запрет как превентивная мера защиты Истец вправе требовать пресечения действий, создающих угрозу нарушения прав (ст. 12 ГК РФ). Отказ под предлогом «альтернативных способов защиты» (например, выселения арендаторов) незаконен, так как не предотвращает будущие нарушения.
4️⃣ Нарушение прав детей — ключевой аргумент Вселение посторонних лиц в квартиру, где проживает несовершеннолетний ребенок, нарушает его право на неприкосновенность частной жизни (ст. 152.2 ГК РФ). Это игнорировалось нижестоящими инстанциями.
✅ В итоге: Отменены решения трех инстанций: Ломоносовского райсуда (14.12.2023), Архангельского облсуда (04.04.2024) и Третьего кассационного суда (21.08.2024). Дело было направлено на новое рассмотрение.
💥 12.05.2025, по результатам нового рассмотрения, Ломоносовский районный суд города Архангельска вынес новое решение: исковые требования <данные изъяты>, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней <данные изъяты>, к <данные изъяты>, <данные изъяты> об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом удовлетворить. Запретить <данные изъяты>, <данные изъяты> передавать в наем (аренду) принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, а также вселять в данную квартиру третьих лиц без заключения соответствующих договоров и без письменного согласия всех участников долевой собственности на жилое помещение.
💡 Выводы из данного судебного кейса:
— Защита от злоупотреблений: Данное решение ВС РФ (и последующее судебное запретительное решение) дает инструмент для блокирования схем давления на сособственников через намеренный подбор «неудобных» арендаторов.
— Документальное согласование: Суд проверит наличие письменных согласий всех владельцев квартиры. Устные договоренности суд не примет.
— Наличие детей — приоритет: Если в квартире живут несовершеннолетние, их интересы станут одним из решающих аргументов в споре.
💬 Верховный Суд РФ подтвердил способ защиты прав сособственников: возможность требовать в судебном порядке запрета на сдачу доли в аренду без согласия, действуя на опережение. Раньше сособственники часто могли оспорить сделку или выселить арендатора лишь постфактум, что не предотвращало сам факт нарушения их прав. Теперь суды обязаны рассматривать и удовлетворять требования о превентивном запрете таких действий.
