Верховный суд объяснил, как заставить собственника отказаться от доли в квартире

Вопрос раздела имущества, особенно жилого, остаётся одним из самых сложных в практике. Когда квартира принадлежит нескольким людям, а доли в ней распределены неравномерно, часто возникают споры: кто может пользоваться жильём, кто должен платить за коммунальные услуги, а кто вправе претендовать на компенсацию. Особенно остро проблема встаёт, когда у собственника есть небольшая, «символическая» часть квартиры.

Можно ли обязать такого совладельца отказаться от своей доли в пользу остальных? Верховный суд России дал ответ, который стал важным ориентиром для правоприменительной практики.

Когда доля считается «незначительной»

Статья 252 Гражданского кодекса РФ закрепляет общее правило: имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено либо в натуре, либо путём выплаты компенсации.

Но как определить, когда доля настолько мала, что выделить её невозможно?

Чёткой границы закон не устанавливает. Юристы отмечают, что всё решается индивидуально.

• Так, 1/2 или 1/3 квартиры — это существенная часть, которую можно реально использовать.
• А вот 1/10, 1/20 или даже 1/100 — уже «нежизнеспособные» доли.

Суды обычно исходят из того, можно ли выделить владельцу изолированное помещение, соответствующее его доле. Если это технически невозможно, доля признаётся незначительной.

Суть рассмотренного дела

Конкретный спор дошёл до Верховного суда. Семья из трёх человек проживала в трёхкомнатной квартире площадью 66,4 кв. м. Исторически квартира принадлежала мужу и его матери в равных долях. Когда мать продала свою часть, новым совладельцем стала посторонняя семья, которая вскоре раздробила долю ещё на несколько частей через договор дарения.

В результате семья истцов владела половиной квартиры, а другая половина распределилась между тремя гражданами, из которых две женщины имели по 1/6 квартиры каждая. Эти доли фактически не позволяли пользоваться помещением. Новые собственницы в квартире не жили, были зарегистрированы по другим адресам и имели в собственности иное жильё.

Как развивался спор

Семья обратилась в районный суд с требованием признать доли ответчиц незначительными, прекратить их право собственности и передать эти доли несовершеннолетней дочери. В качестве компенсации они предложили выплатить рыночную стоимость долей.

1. Районный суд в иске отказал. Основанием стало то, что собственность неприкосновенна, а у совладельцев формально есть право на свою часть.
2. Апелляционный суд подошёл иначе. Он отметил, что:

• •  доля каждой из ответчиц составляет всего 1/6 квартиры;
  •  выделить соразмерное помещение невозможно;
  •  собственницы фактически не заинтересованы в использовании квартиры;
  •  у них есть иное жильё для проживания.

Этих условий оказалось достаточно, чтобы удовлетворить требования истцов и прекратить право собственности посторонних лиц.

Позиция Верховного суда

Собственницы попытались оспорить решение апелляции в Верховном суде. Они утверждали, что квартира им всё же нужна, а оценка долей занижена. Но доказательств (например, ходатайства о проведении экспертизы) они не представили.

Коллегия по гражданским делам ВС оставила решение апелляции в силе. В своём определении суд напомнил положения пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Согласно норме, можно обязать владельца незначительной доли принять компенсацию и выйти из собственности, если одновременно выполняются три условия:

1.  Доля действительно мала.
2.  Выделить её в натуре невозможно.
3.  Собственник не заинтересован в использовании имущества.

Если все условия соблюдены, суд вправе принудительно передать долю другим совладельцам с выплатой компенсации по рыночной цене.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

620 юристов отвечают

3 минуты среднее время ответа

480 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Практическое значение решения

Разъяснения Верховного суда важны для всех, кто сталкивается с проблемой «висящих» долей. Особенно это актуально для квартир, которые переходят нескольким наследникам, а также при приватизации или дарении.

Теперь у совладельцев есть реальный механизм:

•  доказать незначительность доли;
•  подтвердить, что владелец не пользуется квартирой;
• выплатить компенсацию, определённую экспертной оценкой.

В результате жильё можно консолидировать в руках тех, кто действительно им пользуется.

Возможные риски

Однако стоит учитывать несколько моментов:

•  Цена компенсации. Суд примет во внимание рыночную стоимость. Если совладельцы попытаются занизить её, велика вероятность отказа.
•  Фактор регистрации. Если собственник зарегистрирован в квартире, доказать его «незаинтересованность» будет сложнее.
•  Социальные обстоятельства. Суд может учесть наличие у собственника несовершеннолетних детей или отсутствие другого жилья.

Таким образом, механизм принудительного выкупа работает не всегда, но именно в случаях, когда речь идёт о «микроскопических» долях и посторонних владельцах, он становится действенным инструментом.

Итог

Рассмотренное Верховным судом дело показывает: владельцы квартир не должны мириться с ситуацией, когда малые доли становятся препятствием для нормального пользования жильём. Закон даёт возможность консолидировать недвижимость, выкупив доли по справедливой цене.

Определение Верховного суда РФ № 5-КГ17-51 закрепило ключевой подход: если собственник не пользуется своей малой частью квартиры и не нуждается в ней, его можно обязать принять денежную компенсацию и выйти из собственности.

Для многих семей это решение открывает путь к упорядочиванию имущественных отношений и защите своих жилищных прав.