История, которая в 2026 году повторяется сотни раз: продавец сначала продаёт квартиру, получает деньги, а потом приходит в суд и говорит «я не понимала, что делаю». Но когда суд предлагает пройти психиатрическую экспертизу – продавец отказывается. Чем это заканчивается и при чём тут Лариса Долина?
🔥 Схема, которая стала эпидемией
Покупатель находит квартиру, проверяет документы, оплачивает, регистрирует сделку. Всё чисто, всё по закону. А через три месяца получает повестку в суд: продавец требует признать сделку недействительной. Основание? «В момент подписания договора я не могла понимать значение своих действий» (статья 177 ГК РФ).
До 2026 года суды нередко вставали на сторону таких продавцов – особенно если речь шла о пожилых людях. Экспертизу назначали, но если продавец от неё уклонялся, суды порой выносили решения на основании собственных выводов: «ну ведь человек пожилой, значит, наверное, не понимал». Покупатель терял и квартиру, и деньги (которые продавец к тому моменту мог уже потратить или передать мошенникам).
Но 1 июля 2026 года Верховный Суд поставил точку. В Тематическом обзоре № 12/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 15А/2026) сформулированы три принципиальные позиции, которые меняют правила игры.
📌 Позиция первая: бремя доказывания – на продавце
Верховный Суд указал предельно чётко: для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 177 ГК РФ, необходимо доказать, что гражданин в момент совершения сделки находился в таком состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца – то есть на продавца, который просит отменить сделку.
Это значит: не покупатель должен доказывать, что продавец был адекватен. А продавец должен доказать, что был неадекватен. И доказать это можно только одним способом – заключением судебной психолого-психиатрической экспертизы.
⚖️ Позиция вторая: уклонение от экспертизы = проигрыш
Вот ключевая формулировка из Обзора, которую должен знать каждый:
Уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной.
При этом ВС уточнил: без согласия участника спора на исследование его психического состояния назначение и проведение экспертизы невозможно. Суд не может насильно отправить человека на психиатрическую экспертизу. Но если человек сам заявляет «я был не в себе» и при этом отказывается это подтвердить – суд вправе расценить это как недоказанность его позиции.
Логика проста: ты утверждаешь, что не мог понимать свои действия? Докажи. Не хочешь доказывать? Значит, твои слова – голословные, и сделка остаётся в силе.
🎤 Как это работает на практике: дело Долиной
Самый известный пример – дело Ларисы Долиной, которое вошло в пункт 1.1 Обзора ВС № 12/2026.
Напомню фабулу: летом 2024 года Долина продала квартиру в Хамовниках за 112 миллионов рублей покупательнице Полине Лурье. Деньги получила – и тут же перевела мошенникам, которые убедили её, что квартиру нужно «спасать». Когда осознала обман – подала иск о признании сделки недействительной.
Среди прочего, Долина ссылалась на то, что в момент подписания договора не могла понимать значение своих действий из-за психологического воздействия мошенников.
Суд первой инстанции неоднократно разъяснял ей необходимость подтвердить эти доводы при помощи судебной психолого-психиатрической экспертизы. Однако певица настаивать на её проведении не стала. Она считала, что достаточно экспертизы, проведённой в рамках уголовного дела.
Судебная коллегия ВС РФ поддержала отказ в признании сделки недействительной. Квартира осталась за покупательницей. Решение вступило в законную силу в январе 2026 года.
🔍 А если экспертиза проведена, но показала «вменяем»?
В Обзор вошло ещё одно показательное дело (пункт 5).
Гражданка Э., имеющая психическое заболевание, продала свою долю в земельных участках и жилых домах, а затем обратилась в суд с требованием отменить сделку по статье 177 ГК РФ.
Суд назначил комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу. Эксперты установили: да, у Э. есть психическое заболевание. Но на момент заключения договора она находилась в состоянии ремиссии и могла понимать характер и значение своих действий.
Суд отказал в иске. И Верховный Суд подчеркнул принципиальный вывод: само по себе наличие психического заболевания не делает сделку недействительной. Важно не то, есть ли у человека диагноз, а то, мог ли он понимать свои действия именно в момент подписания конкретного договора.
Стоите на учёте у психиатра? Это не значит, что все ваши сделки автоматически можно отменить. Были в ремиссии в день подписания? Сделка действительна.
🏛️ Позиция третья: суд не может заменить собой эксперта
Ещё одна важнейшая позиция из Обзора (пункт 3). Гражданка Р. продала квартиру, затем подала иск, ссылаясь на то, что не понимала значение своих действий из-за возраста и состояния здоровья.
Суд назначил экспертизу. Эксперты установили: у Р. есть органическое расстройство личности, но на момент совершения сделки она могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Суд первой инстанции отказал в иске – логично, экспертиза не подтвердила доводы истца.
А вот апелляция взяла и отменила это решение. Апелляционный суд, не назначая повторной экспертизы, на основании собственной оценки показаний свидетелей и иных доказательств решил: нет, Р. всё-таки не понимала, что делает. И отменил сделку.
Верховный Суд сказал: так нельзя. Суд не обладает специальными познаниями в области психиатрии и не вправе делать собственные выводы о способности гражданина понимать значение своих действий, отвергнув заключение судебной экспертизы без назначения повторной. Если суд не согласен с экспертизой – он обязан назначить повторную или дополнительную экспертизу, а не подменять эксперта собой.
💡 Что всё это значит для покупателей и продавцов
Для покупателей – три правила безопасности
Правило первое: перед сделкой получите справки. Попросите продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учёте. Это не обязательное требование закона, но мощная страховка на случай будущего спора.
Правило второе: зафиксируйте адекватность продавца. Проводите сделку через нотариуса – нотариус обязан проверить дееспособность сторон и несёт ответственность за это. Если сделка простая письменная – хотя бы запишите видео момента подписания (с согласия продавца), где видно, что он отвечает на вопросы, понимает суть происходящего.
Правило третье: платите по рыночной цене. Заниженная цена – один из главных «красных флагов» для суда. Если квартира стоит 5 миллионов, а вы купили за 2 – суд может расценить это как косвенное доказательство того, что продавец действовал неадекватно. Рыночная цена – ваша защита.
Для продавцов – два предупреждения
Предупреждение первое: «передумал» – это не основание для отмены сделки. Статья 177 ГК РФ защищает людей, которые реально не могли понимать свои действия. Она не предназначена для тех, кто просто пожалел о продаже или решил, что продал дёшево.
Предупреждение второе: если вы действительно были не в себе – не отказывайтесь от экспертизы. Экспертиза – это ваш главный инструмент. Без неё вы проиграете. С ней – у вас есть шанс. Урок дела Долиной должен быть усвоен.
📋 Итог: новые правила оспаривания сделок после Обзора ВС № 12/2026
До обзора: продавец мог прийти в суд, заявить «я был не в себе», привести пару свидетелей – и суд мог отменить сделку, даже без экспертизы.
После обзора:
- бремя доказывания – на продавце;
- единственное надлежащее доказательство – заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы;
- уклонение от экспертизы – основание для отказа в иске;
- наличие диагноза само по себе не отменяет сделку – важно состояние на момент подписания;
- суд не может подменять эксперта собственными выводами без назначения повторной экспертизы.
Эти правила работают в обе стороны: защищают добросовестных покупателей от необоснованных исков и дают реально пострадавшим продавцам чёткий путь к защите – через экспертизу.
📎 Нормативная база
- Статья 177 ГК РФ (п. 1, 2) – недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий
- Статья 178 ГК РФ (п. 1) – недействительность сделки под влиянием существенного заблуждения
- Статья 179 ГК РФ (п. 2) – недействительность сделки под влиянием обмана
- Статья 167 ГК РФ – последствия недействительности сделки (двусторонняя реституция)
- Статья 87 ГПК РФ – дополнительная и повторная экспертиза
- Тематический обзор ВС РФ № 12/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 15А/2026) – п. 1.1, 3, 5
- Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 – разъяснения о недействительности сделок
