Подготовка документов к проведению внеочередного общего собрания собственников помещений МКД

Теперь следует провести внеочередное общее собрание собственников (далее-ОСС) помещений МКД со следующими вопросами повестки дня:

«1) Избрание председателя и секретаря общего собрания.

2) Избрание членов счетной комиссии.

3) Вопрос о формировании  земельного участка, на котором расположен дом № ____  по ул. _______ г.Н.Новгорода.

4) Определение размера долей собственников помещений многоквартирного дома №  ____  по ул. _______  г.Н.Новгорода в праве общей долевой собственности на земельный участок.

5) Избрание уполномоченного лица в целях подготовки документов и подачи заявления в Управление Росреестра по Нижегородской области на регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом № ____  по ул. _______  г.Н.Новгорода,

6) Утверждение места хранения протокола собрания собственников помещений в доме № ____  по ул. _______   г.Н.Новгорода,

7) Утверждение места размещения сообщений о, принятых общим собранием собственников помещений дома, решениях».

Регистрации  долей собственников помещений

В целях государственной регистрации  долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на земельный участок под МКД протокол ОСС является самым важным документом, т.к. в нём определяются размеры долей в виде правильной простой дроби.

Общее собрание следует проводить после того, как все документы, о которых я говорил в предыдущей публикации, будут получены.

В частности, на руках должны быть обязательно такие документы:

• выписки из ЕГРН на помещения (жилые или нежилые), находящиеся в собственности физических лиц
• в КУГИ должны быть получены выписки из реестра муниципальной собственности на жилые помещения, в которых жильцы проживают на условиях Договора социального найма или на нежилые, собственником которых является орган местного самоуправления
• по возможности, собственники должны предоставить Вам свои паспортные данные (копии паспортов)
• так же сведения из своих документов о государственной регистрации права на свои помещения (копии Свидетельств и выписок из ЕГРН).

Последнее условие связано с тем, что сведения из названных документов потребуется вносить в протокол внеочередного общего собрания собственников помещений МКД так, как на основании сведений из этих документов о размерах (площадях) помещений будут подсчитываться голоса при голосовании на собрании и размеры долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на земельный участок под МКД. Следующий документ, который следует подготовить- это сообщение каждому собственнику помещения в МКД о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений МКД.

Помещение принадлежит нескольким сособственникам на праве общей собственности

Если помещение принадлежит нескольким сособственникам на праве общей собственности (долевой или совместной), то сообщение направляется каждому персонально, даже если собственники находятся (проживают) по одному адресу. При вручении сообщения о предстоящем общем собрании лично в руки собственник (его представитель) расписывается в журнале регистрации выдачи сообщений о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и указывает дату вручения ему сообщения.

У представителя следует взять копию документа, на основании которого ему предоставляются данные полномочия (доверенность, копию Устава, копию договора и т.д.). Если не установлено место проживания собственника помещения и нет возможности вручить сообщение ему лично, а так же позвонить или иным способом пригласить его для получения сообщения, то сообщение такому собственнику направляется заказным почтовым отправлением на адрес помещения, принадлежащего такому собственнику в Вашем МКД.

В случае необходимости подтверждения направления сообщения такому собственнику о предстоящем проведении внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, таким подтверждением будет являться квитанция ФГУП «Почта России» с датой отправки заказного письма.

Сообщение подписывается инициатором собрания, которым может быть кто-то из собственников помещения в Вашем МКД: тот, кого Вы сами изберёте для этих целей. А так же сообщение может быть подписано несколькими собственниками, т.е. инициативной группой.

В приложении № 2-о «Методических рекомендаций по оформлению права на земельный участок, занятый многоквартирным домом» в письменной форме, которые мною лично составлены (фото прилагается), предлагается в качестве образца сообщение собственникам при очной форме проведения общего собрания. В законе содержание названного сообщения прописано в п.5 ст.45 ЖК РФ.

В предлагаемых образцах сообщений даются разъяснения по действиям собственника в период до даты проведения внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, Этот срок должен быть не менее 10 дней, т.е. сообщение должно быть вручено каждому собственнику помещения в Вашем МКД (или направлено заказным письмом) не менее, чем за 10 дней до даты проведения внеочередного общего собрания собственников помещений МКД в форме совместного присутствия собственников помещений.

Это требование закона п.4 ст.45 ЖК РФ. Если общее собрание собственников помещений МКД планируется провести в форме совместного присутствия собственников помещений, то указанный период времени (не менее 10 дней) собственники помещений в данном МКД могут использовать для ознакомления с документами, перечисленными в сообщении о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В, прилагаемом к данным Методическим рекомендациям, образце сообщения (приложение № 2-о) приводится не исчерпывающий перечень таких документов, а наиболее чаще встречающийся:

• копии кадастровых паспортов на земельный участок и МКД
• схема распределения голосов собственников помещений МКД.

Таким образом, этот перечень может быть расширен по усмотрению инициатора (членов инициативной группы).

Образец схемы распределения голосов собственников помещений МКД (далее- Схема распределения голосов) приводится в Приложении № 3 к данным Методическим рекомендациям. Данная форма является общей как для очной формы проведения общего собрания, так и для заочной.

Схему распределения голосов необходимо изготовить заранее, практически одновременно с сообщениями о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, т.к. собственники помещений в Вашем МКД имеют право знать: какой «вес» имеет голос каждого из них по сравнению с голосами других собственников помещений.

Расчёт количества голосов каждого собственника помещения

Как указано выше, голоса собственников помещений часто не равны потому, что общие площади, принадлежащих им, помещений так же не равны. Формула, предлагаемая для расчёта количества голосов каждого собственника помещения (жилого или нежилого) в МКД указана в предисловии к таблице Схемы распределения голосов (Приложение № 3). Показатель S в этой формуле «Общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме» получается путём арифметического сложения сведений о площадях, указанных в выписках из ЕГРН на каждое помещение.

Сведения ЕГРН – основной источник всех характеристик о недвижимом имуществе, в том числе и в целях проведения общего собрания. И только в случае, если кто-то из собственников не произвёл регистрацию своего помещения в ЕГРН (никто не вправе обязать его это сделать!), то, как исключение, сведения берутся из иных правоустанавливающих или правоподтверждающих документов: договоров, выписок из реестра муниципального имущества и т.д.

Формула расчёта количества голосов предельно проста при применении к квартирам и нежилым помещениям в МКД. Но расчёт количества голосов собственников комнат в коммунальной квартире вызывает затруднения, поэтому остановимся на нём подробнее. Для начала необходимо высчитать, приходящиеся на каждого собственника квадратные метры в  праве общей долевой собственности на данную коммунальную квартиру.

Для этого необходимо располагать следующей информацией:

• общая площадь всей квартиры
• общая площадь комнаты, принадлежащей каждому собственнику
• доли в  праве общей долевой собственности на данную комнату
• общая площадь доли каждого собственника (в квадратных метрах) в местах общего пользования (далее- МОП) в данной коммунальной квартире.

Получить сведения об общей площади всей квартиры, а так же комнаты в данной коммунальной квартире следует в органе государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС, т.е. в Нижегородской области – это ГУПНО «Нижетехинвентаризация».

Общая площадь МОП рассчитывается как разница между общей площадью всей квартиры и суммой общих площадей всех комнат в данной коммунальной квартире.

После получения результатов об общей площади МОП высчитываем размер доли каждого собственника комнаты в МОП в следующем порядке:

1. Путём арифметического «деления» общей площади каждой комнаты на сумму общих площадей всех комнат в данной коммунальной квартире. Получаем результат в виде десятичной дроби.
2. Общую площадь МОП умножаем на каждую десятичную дробь, полученную по каждой комнате в коммунальной квартире. В итоге, получаем размер доли в МОП (выраженный в квадратных метрах) каждого собственника комнаты в рассматриваемой коммунальной квартире.

Доля каждого собственника комнаты в коммунальной квартире необходима для подсчёта количества голосов каждого собственника комнаты на общем собрании. В Схеме распределения голосов (Приложение № 3) доля каждого собственника комнаты в коммунальной квартире обозначена как Si.  Эта доля рассчитывается как сумма доли каждого собственника в МОП и общей площади комнаты, принадлежащей каждому собственнику.

Размер голосов каждого собственника комнаты в коммунальной квартире считаем по формуле, указанной в предисловии к Схеме распределения голосов: Si/S х 100.

В, указанное в Сообщении о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений МКД путём совместного присутствия, время и дату проведения данного собрания собственники помещений (жилых и нежилых) данного МКД или их представители с, оформленными надлежащим образом, доверенностями собираются в месте проведения собрания. Представитель собственника помещения (жилого и нежилого) МКД, в котором проводится данное общее собрание, может быть как жителем этого же МКД, так и лицом, проживающем в ином месте.

Представитель может быть как членом семьи собственника помещения, так и просто родственником или даже чужим человеком: например, профессиональным юристом. Так же закон не содержит ограничений и по поводу гражданства представителя: им может быть как иностранец, так и лицо без гражданства.

Образец доверенности на участие в общем собрании собственников помещений МКД приводится в приложении № 4.

Полномочия представителя, указанные в прилагаемом образце доверенности, применимы для любой формы проведения общего собрания собственников помещений МКД: очной, заочной, а так же- путём очно- заочного голосования (п.3 ст.47 ЖК РФ). Действующим законодательством срок выдачи доверенности не ограничен.

Как правило, инициатор собрания или же, если собрание проводится по инициативе группы собственников помещения, тогда кто-то из данной инициативной группы осуществляет регистрацию явки собственников помещений или их представителей в Журнале регистрации явки на внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (Приложение № 5-о).

Явившиеся собственники помещений в целях идентификации их личности предъявляют паспорт или ( в исключительном случае!) иной документ, удостоверяющий их личность, а в целях подтверждения своих прав собственности на своё помещение в данном МКД, а следовательно, своё право участвовать в данном общем собрании,  собственники помещений подтверждают предъявлением либо Свидетельства о государственной регистрации прав на данное помещение, либо выпиской из ЕГРН на данное помещение, либо правоустанавливающим документом: договором безвозмездной передачи жилья в собственность, договором купли-продажи помещения и т.д., на, принадлежащее собственнику, помещение (жилое и нежилое).

В прилагаемом образце  Журнала регистрации явки на внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (Приложение № 5-о) имеется столбец с указанием количества, принадлежащих каждому собственнику помещения в данном МКД, голосов.

По окончании прибытия всех собственников помещений, изъявивших желание участвовать в данном общем собрании, инициатор собрания вместе с другими собственниками подсчитывают общее количество голосов, принадлежащих всем собственникам помещений, прошедших регистрацию в Журнале регистрации явки на внеочередное общее собрание собственников помещений в данном МКД, и соотносят это общее количество с Общей площадью всех жилых и нежилых помещений в данном МКД, сведения о которой уже имеются, к примеру,  в Схеме распределения голосов (Приложение № 3).

По результатам данных арифметических действий делается вывод о наличии либо отсутствии необходимого для проведения общего собрания, кворума. О результатах данного подсчёта инициатор собрания объявляет всем собственникам помещений, явившимся на собрание.

В прилагаемой Памятке по процедуре проведения собрания очным голосованием в многоквартирном доме (приложение № 6-о) в пункте 2-ом раздела 1-го подробно прописан названный этап действий инициатора общего собрания при процедуре регистрации явившихся собственников. При проведении общего собрания следует придерживаться общепринятых правил, установившихся для данного вида мероприятия. Соблюдение данного порядка проведения общего собрания, рекомендуемого в названной Памятке, будет способствовать приданию Вашему собранию видимости официального мероприятия, а не «посиделок».

К примеру, в случае явки на собрание представителя органа местного самоуправления, иного органа власти этот представитель по окончании собрания доложит своему руководству, что общее собрание в Вашем МКД было проведено без нарушений закона. Порядок действий, указанный в Памятке, при состоявшемся кворуме заканчивается подготовкой Протокола общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома и его подписанием. Образец названного Протокола даётся в Приложении № 7-о.

Если же количество голосов, явившихся на очное общее собрание собственников помещений, не превысило (менее или равно) 50 % от общего количества голосов собственников помещений данного многоквартирного дома, то данное собрание считается не правомочным по причине отсутствия  необходимого кворума, установленного п.3 ст.45 ЖК РФ. По результатам такого «неудавшегося» общего собрания так же составляется Протокол общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома, образец которого приводится в Приложении     

№ 8-о. Ввиду того, что вопросы повестки дня общего собрания, включая такие, как избрание председателя и секретаря общего собрания и членов счётной комиссии, не обсуждались и по ним решение не принималось, то такой Протокол подписывается тем же лицом, которое и организовывало собрание, то есть- инициатором собрания либо членами инициативной группы.