Иногда собственник доли в квартире не живёт в ней, не участвует в расходах, но и продавать её не собирается. А если и готов — то по завышенной цене, как за полквартиры. Что делать тем, кто действительно пользуется жильём, растит там детей и не может распоряжаться всей квартирой из-за формального совладельца? Верховный суд дал ответ: при определённых условиях такого собственника можно лишить доли — с выплатой ему компенсации по рыночной цене.
Когда квартира — общая, а жизнь в ней невозможна
Случаи, когда в одной квартире оказываются владельцами чужие друг другу люди, — не редкость. Кому-то подарили долю, кто-то получил в наследство, кто-то выкупил часть через нотариуса. И вот — один жилец реально живёт и ухаживает за квартирой, а второй держит свою «1/6» только ради прибыли.
Верховный суд рассмотрел дело, которое может стать ориентиром в подобных спорах. Супруги с несовершеннолетней дочерью проживали в трёхкомнатной квартире. Ранее жильё было приватизировано на мужа и его мать. Позже мать продала свою долю. В результате квартира оказалась поделена между несколькими владельцами: семьёй и посторонними людьми, в том числе двумя женщинами, которым доли были подарены.
У каждой из новых собственниц была по 1/6. Они не жили в квартире, не были в ней зарегистрированы и владели другой недвижимостью. Тем не менее, продавать свои доли добровольно отказались. Семья попыталась выкупить их через суд — и смогла.
Разъяснение Верховного суда: когда можно выкупить долю в принудительном порядке
Верховный суд встал на сторону семьи. Он напомнил: в п. 4 ст. 252 ГК РФ указано, что если доля одного из собственников настолько мала, что не позволяет выделить изолированную часть помещения, и если собственник не заинтересован в использовании имущества, то суд может прекратить право собственности на эту долю и обязать передать её другим владельцам с выплатой компенсации.
ВС подчеркнул: для этого нужно соблюдение трёх условий одновременно:
1. Доля действительно незначительная. В законе нет чёткого критерия, но по практике — это всё, что меньше 1/4 (например, 1/6, 1/12, 1/100).
2. Невозможно выделить жилую площадь, соответствующую доле (например, отдельную комнату).
3. Собственник фактически не пользуется квартирой — не живёт, не прописан, у него есть другое жильё.
Всё это было в описанном деле. Апелляция решила, что доли 1/6 у каждой из ответчиц — незначительны. А предоставить отдельную комнату для них — невозможно. Поэтому суд прекратил их право собственности, обязал выплатить компенсацию по рыночной оценке, а доли передал несовершеннолетней дочери семьи. Верховный суд это решение поддержал.
Реальные примеры из моей практики
Подобные ситуации нередко встречаются и в моей практике. Например, у клиента была 3-комнатная квартира, полученная по наследству вместе с тремя дальними родственниками. Один из них владел 1/8, не жил в квартире, но выдвигал абсурдные условия: или выкуп по завышенной цене, или «буду приходить когда хочу». Мы собрали доказательства, что он не использует жильё, сделали рыночную оценку и обратились в суд. Результат — доля передана клиенту, собственнику выплачена справедливая компенсация.
Как действовать, если вы оказались в подобной ситуации
Если в вашей квартире появился «бумажный» собственник, который:
• не живёт в квартире;
• не хочет продавать долю по рыночной цене;
• мешает распоряжаться жильём,
то вы можете инициировать судебный процесс. Вот пошаговый алгоритм:
1. Соберите документы:
• выписку из ЕГРН;
• справку о регистрации (или отсутствии таковой);
• документы о наличии другого жилья у собственника;
• независимую оценку доли.
2. Попробуйте договориться — это важный шаг, суд учитывает наличие попыток досудебного урегулирования.
3. Обратитесь в суд с иском о признании доли незначительной и прекращении на неё права собственности с выплатой компенсации.
4. Подготовьтесь к экспертизе — суд может назначить оценщика, чтобы установить рыночную стоимость доли.
5. Получите решение суда и, после его вступления в силу, зарегистрируйте право собственности на долю.
Почему это важно
Наличие «висящих» долей часто мешает:
• оформить ипотеку;
• сдать квартиру;
• продать недвижимость целиком;
• спокойно жить, не опасаясь конфликтов.
Прецедент Верховного суда — это реальный инструмент защиты интересов семьи и владельцев, которые пользуются жильём. Закон на вашей стороне. Главное — действовать грамотно и вовремя.
Если у вас возникла подобная проблема — я помогу. С моей командой вы пройдёте весь путь от переговоров до судебного решения. Без ошибок, без затягивания и с понятным результатом.
Юрист Субботина Галина Николаевна
