Собственник квартиры обычно думает, что главное при сдаче жилья — проверить паспорт нанимателя, получить деньги и обеспечительный платеж. Но основные проблемы начинаются после заселения: в квартире появляются незаявленные жильцы, имущество используется не так, как предполагалось, возникают повреждения, а при выезде стороны спорят о деньгах.
Вот пять моментов, которые наймодателю стоит предусмотреть до передачи квартиры.
1. Вы не проверили, кто именно будет жить в квартире
Проверить паспорт нанимателя недостаточно. До подписания договора выясните, кто фактически будет проживать в квартире.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Это прямо предусмотрено статьей 677 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом наниматель отвечает перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, если они нарушают условия договора.
Поэтому заранее зафиксируйте:
- данные нанимателя;
- всех постоянно проживающих лиц;
- условия проживания других граждан;
- возможность содержания животных;
- запрет или условия передачи квартиры в поднаем.
Поднаем возможен с согласия наймодателя по статье 685 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не оставляйте вопрос о составе проживающих на уровне устной договоренности.
2. Обеспечительный платеж прописан слишком расплывчато
Обеспечительный платеж должен быть инструментом защиты наймодателя, а не просто суммой «на случай проблем».
Статья 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет обеспечить таким платежом денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку. При наступлении предусмотренных договором обстоятельств платеж может быть зачтен в счет соответствующего обязательства.
Поэтому в договоре необходимо четко определить:
- какие обязательства обеспечивает платеж;
- в каких случаях он удерживается полностью или частично;
- как рассчитывается сумма удержания;
- может ли он засчитываться в счет задолженности;
- когда наниматель обязан восстановить сумму обеспечительного платежа.
Формулировка «залог удерживается при наличии претензий к квартире» слишком неопределенная. Лучше конкретно перечислить основания и порядок расчета.
3. Не определено, кто отвечает за ремонт и поломки
Фраза «наниматель отвечает за сохранность квартиры» сама по себе не решает вопрос, кто оплачивает сломавшийся холодильник, неисправную сантехнику или поврежденную мебель.
Статья 681 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает: текущий ремонт по общему правилу является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — наймодателя, если договором не предусмотрено иное.
Поэтому в договоре желательно подробно определить порядок действий при неисправностях:
кто сообщает о поломке, кто вызывает специалиста, кто согласовывает ремонт и кто несет расходы.
Отдельно разграничите естественный износ и повреждение имущества по вине нанимателя.
4. Не прописаны правила пользования квартирой
Наймодатель может обнаружить проблему уже после заселения: наниматель завел животное, поселил другого человека, передал квартиру третьему лицу или решил заменить мебель и вывезти принадлежащие собственнику вещи.
Часть этих вопросов регулируется законом. Например, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и не вправе производить переустройство или реконструкцию без согласия наймодателя.
Но дополнительные правила лучше заранее закрепить в договоре.
Укажите, например:
- кто вправе постоянно проживать в квартире;
- допускаются ли животные;
- можно ли курить;
- можно ли переставлять или вывозить мебель;
- разрешена ли установка собственной техники;
- требуется ли согласование ремонта и иных изменений;
- допускается ли поднаем.
Чем подробнее определены правила пользования квартирой, тем проще доказать нарушение условий договора.
5. Неправильно оформлена передача квартиры при выезде
Для наймодателя это одна из самых важных процедур.
При заселении составьте подробный акт приема-передачи квартиры. Зафиксируйте состояние стен, пола, сантехники, мебели и техники, имеющиеся повреждения, показания счетчиков и количество ключей. Сделайте фотографии и видео.
При окончании найма оформите акт передачи квартиры наймодателю.
В нем укажите:
- состояние помещения;
- состояние мебели и техники;
- обнаруженные повреждения;
- показания счетчиков;
- количество переданных ключей;
- наличие задолженности;
- замечания сторон.
сли обнаружен ущерб, конкретно укажите, что повреждено и в чем заключается нарушение.
Сопоставление акта при заселении и акта при передаче квартиры наймодателю после окончания найма позволяет определить, какие повреждения возникли именно во время проживания.
Главное для наймодателя
До передачи квартиры проверьте пять вещей:
кто будет проживать;
как работает обеспечительный платеж;
кто отвечает за ремонт и поломки;
какие правила пользования квартирой установлены;
как будет зафиксировано состояние квартиры при заселении и при передаче наймодателю.
Грамотный договор нужен наймодателю не для того, чтобы запретить нанимателю любое действие, а для того, чтобы заранее определить правила проживания, распределить ответственность и создать доказательства на случай спора.
