Подписывая договор найма квартиры, большинство людей проверяют только стоимость и срок проживания. Но основные проблемы возникают позже: когда выясняется, что квартиру сдавал не собственник, обеспечительный платеж хотят удержать, а при выезде обнаруживаются десятки «повреждений».
Вот пять моментов, которые стоит проверить до передачи денег и ключей.
1. Квартиру сдает не тот, кто имеет право это делать
До подписания договора попросите у наймодателя:
- паспорт;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую право собственности;
- если собственников несколько — сведения обо всех собственниках;
- если договор подписывает представитель — паспорт представителя и доверенность с соответствующими полномочиями.
Сведения о недвижимости можно проверить через официальные сервисы Росреестра.
Особенно внимательно проверяйте ситуацию, когда квартиру сдает не собственник. У представителя должны быть полномочия заключить договор найма и принимать предусмотренные договором платежи.
Не передавайте деньги человеку, чьи полномочия вы не проверили.
2. Обеспечительный платеж: за что его смогут удержать?
Разберитесь, что именно договор называет «залогом», «депозитом» или «страховым платежом».
Статья 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обеспечительный платеж как способ обеспечения денежных обязательств. Поэтому в договоре необходимо прямо указать, какие обязательства он обеспечивает и в каких случаях наймодатель вправе удержать деньги.
Например, может быть предусмотрено удержание в счет задолженности или возмещения причиненного нанимателем ущерба.
Опасная формулировка: «При выезде обеспечительный платеж не возвращается».
Не менее проблемный вариант: «Наймодатель вправе удержать депозит при наличии претензий к состоянию квартиры».
Лучше установить конкретный порядок: основание удержания, размер, способ расчета и срок возврата остатка.
3. Кто оплачивает ремонт и поломки?
Фраза «текущий ремонт оплачивает наниматель» может привести к неожиданным расходам.
В договоре желательно заранее определить, кто отвечает за поломку сантехники, бытовой техники, мебели, кондиционера, электрики, замков и другого имущества.
Отдельно нужно разграничить естественный износ и повреждение по вине нанимателя.
Если холодильник уже плохо работает, на мебели есть повреждения, а сантехника находится в неудовлетворительном состоянии, зафиксируйте это при заселении.
Иначе при выезде наймодатель может попытаться предъявить нанимателю старую неисправность как причиненный им ущерб.
4. Как съехать и не потерять обеспечительный платеж?
Именно при выезде чаще всего возникает спор.
Сначала проверьте, за какой срок и каким способом необходимо уведомить наймодателя. Если договор предусматривает письменное уведомление, сохраните доказательство его направления.
Перед выездом:
- сфотографируйте и снимите на видео квартиру;
- зафиксируйте показания счетчиков;
- проверьте мебель и технику;
- передайте ключи с подтверждением их передачи;
- оформите документ о возврате квартиры;
- если из обеспечительного платежа удерживаются деньги, потребуйте указать конкретное основание и сумму удержания.
Не подписывайте бездумно фразу «стороны претензий друг к другу не имеют», если обеспечительный платеж еще не возвращен и вопрос об удержании денег не урегулирован.
5. Акт при заселении и акт при выезде — не формальность
В акте приема-передачи необходимо зафиксировать реальное состояние квартиры.
Недостаточно написать: «Квартира находится в хорошем состоянии».
Укажите имеющиеся царапины, сколы, пятна, повреждения мебели, состояние техники, сантехники и отделки. Отдельно перечислите переданные мебель и бытовую технику.
При заселении сделайте подробные фотографии и видео. Желательно указать в договоре или акте, что они используются для фиксации состояния квартиры.
При выезде снова зафиксируйте состояние помещения, имущества, показания счетчиков и передачу ключей.
Тогда у сторон будет возможность сравнить состояние квартиры на момент заселения и после окончания найма.
Главное
До подписания договора у нанимателя должны быть четкие ответы на пять вопросов:
Кто имеет право сдавать квартиру?
За что может быть удержан обеспечительный платеж?
Кто отвечает за ремонт и поломки?
Как правильно оформить выезд?
Что зафиксировано при заселении и при возврате квартиры?
Хороший договор найма должен защищать не только собственника, но и нанимателя. Особенно тогда, когда после нескольких месяцев проживания возникает вопрос: почему наймодатель удержал обеспечительный платеж и действительно ли он имел на это право?
