НЕДВИЖИМОСТЬ Новый порядок оформление сделок с землей с 1 марта 2025 года. Разбираем что изменилось С 1 марта 2025 года совершить любую сделку с землей и расположенными на ней строениями можно лишь если в ЕГРН внесены сведения о границах участка, Если участок имеет декларированную площадь то госрегистрацию приостановят.
С 1 марта 2025 года нельзя поставить на кадастровый учет земельный участок без границ. Кроме того, на таком участке теперь невозможно зарегистрировать права на любые постройки или поставить их на кадастровый учет. Причина — вступившие в силу изменения в ст. 26 закона «О государственной регистрации недвижимости», где и прописан запрет таких действий.
Новые правила регистрации земельных участков. Документы на регистрацию земельных участков и любых строений с 1 марта 2025 года по-прежнему принимаются в любом подразделение МФЦ, однако если граница участка декларированные то регистрацию вашу приостановят. Новое правило распространяется на все типы земельных участков и не зависит ни от категории земель, ни от вида их разрешенного использования.
Чтобы избежать приостановки или отказа в государственной регистрации необходимо на стадии сделки проверять факт наличия либо отсутствия сведений о границах. Для этого существует два способа доступных каждому:
1) проверка по сервису публичная кадастровая карта. При осуществлении поиска по кадастровому номеру участка при наличии сведений о границах вы увидите чёткую геометрическую фигуру привязанную к карте. Если границы отсутствует то сервис выдаст вам сведения о том что участок без координат границ.
2) анализ сведения из выписки егрн. по выписке из ЕГРН, которую можно заказать на «Госуслугах» бесплатно в личном кабинете собственника или в МФЦ как в электронном, так и в бумажном виде. Сведения о границах указывается в форме каталога координат.
Если выяснится, что сведения о границах участка в ЕГРЕ отсутствуют, нужно подать заявление в Росреестр вместе с межевым планом земельного участка. Данный документ вам на основании правоустанавливающего документа подготовит любой кадастровый инженер.
Границы определяются на основании первичных землеотводных документов: Постановление о выделе; Документы технической инвентаризации или старые межевые планы. Если данных документов нет либо они утрачены А ваши границы существуют на местности более 15 лет то границы можно определить по забору который более 15 лет стоит на месте.
Либо если границы соседних участков установлены то кадастровый инженер руководствуясь ими может определить ваши границы по уже определённым смежным границам. Как правило межевой план подготавливается кадастровым инженером в течение 3-5 дней после выезда геодезиста на место и съёма координат границы участка.
После подготовки межевого плана необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении характеристик земельного участка.
Для чего такие изменения были нужны?
Говоря простыми словами это устранение правовой и неопределённости и рисков оспаривания сделок а также улучшение качества сделок с точки зрения определения цены. Приобретая земельный участок (пустой или застроенный), покупателю важно знать, адекватна ли его цена.
Во многом она зависит от точного места положения участка и его площади. Но если границы участка в ЕГРН отсутствуют, информация от продавца не может считаться объективной. Бывают случаи, когда покупателя вводят в заблуждение, демонстрируя другой участок. В то время как собственник участка имеет старые свидетельство давно погашенное либо уже несколько раз перепродан данный участок поэтому свидетельству.
В итоге приобретается совсем не то, что планировалось. Либо человек становится титульным владельцем декларированного участка без возможности определить его границу в натуре. Более того, именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, нередко приходиться обращаться в суд.
В прошлом году мы завершили земельный спор длительностью 19 лет. Да стороны уже вымотанные бесконечными разбирательствами и конфликтами подписали в суде мировое соглашение и распили рюмку мира. С тех пор они дружат и оказалось это гораздо приятнее чем 20 лет спорить. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков — одни из самых сложных и длительных. Именно поэтому мы земельные юристы никогда не будем сидеть без работы.
Дополнительные проблемы возникают тогда, когда на участке с неустановленными границами возводятся дома. «Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства (бывало и такое в нашей практике).
Новое правило, запрещающее регистрацию земельных участков с неустановленными границами, эти и некоторые другие проблемы снимает, тем самым обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.
Берегите себя и свои нервы. Вовремя приводите документацию в порядок. Если у вас сложности будем рады помочь. С уважением Анастасия Сидельникова.
