Вопрос самовольного строительства в России остаётся одним из самых сложных и спорных в сфере недвижимости. Владельцы зданий сталкиваются с риском признания постройки самостроем, даже если они соблюли все формальности. Разберём, что говорит об этом Верховный Суд РФ и как защитить свою собственность.
КАКИЕ ПОСТРОЙКИ НЕ МОГУТ БЫТЬ ПРИЗНАНЫ САМОСТРОЕМ?
Согласно определению СКГД ВС РФ от 24.12.2024 № 18-КГ24-325-К4, здание не может быть признано самовольной постройкой, если оно:
✔️ построено с разрешением — получены все необходимые согласования;
✔️ соответствует зонированию — расположено на участке, где допускается такое строительство;
✔️ отвечает градостроительным нормам — проект утверждён, нет нарушений СНиП и ГОСТ;
✔️ не представляет угрозы — конструкция безопасна для людей;
✔️ не ущемляет права других лиц — не мешает соседям, не нарушает красные линии застройки. Если все условия выполнены, требование о сносе незаконно.
ПОЧЕМУ ДАЖЕ ЗАКОННЫЕ ПОСТРОЙКИ МОГУТ ПОПАСТЬ ПОД СНОС?
На практике владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что их здания признают самостроем из-за формальных ошибок. Основные причины:
🔸 изменения в зонировании — если статус земли поменялся, постройка может попасть в «зону риска»;
🔸 проблемы с разрешениями — даже незначительные неточности могут стать основанием для сноса;
🔸 решения местных властей — чиновники часто действуют субъективно, особенно если участок представляет интерес для города;
🔸 ошибки судов первой инстанции — практика показывает, что нижестоящие суды иногда игнорируют разрешительные документы. Верховный Суд подтвердил: если постройка соответствует всем требованиям, её нельзя снести по формальному признаку.
КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?
Если Ваш объект оказался под угрозой сноса, важно правильно выстроить защиту:
📌 Проверить все разрешительные документы — при необходимости внести исправления и актуализировать их.
📌 Проанализировать зонирование участка — если статус земли изменился, можно оспорить градостроительные нормы.
📌 Использовать судебную практику — ссылка на решения Верховного Суда поможет в аргументации.
📌 Обратиться за юридической помощью — самостоятельное оспаривание сноса может затянуться на годы.
ПОДВЕДЁМ ИТОГ
Верховный Суд чётко обозначил границы: если объект соответствует всем требованиям, его нельзя признать самостроем и снести. Однако реальность такова, что суды и муниципальные органы часто игнорируют эту позицию. Поэтому защита прав собственников требует комплексного подхода и грамотного юридического сопровождения.
