Проверка земельного участка перед покупкой

Покупка земельного участка – это всегда радость. Но как сделать так, чтобы радость не обернулась разочарованием и судебными спорами?

Для этого перед сделкой в обязательном порядке необходимо провести правовую экпертизу объекта и удостовериться в следующем:

1. Категория земельного участка и его вид разрешённого использования отвечают целям покупки. Например, целевое назначение участка должно предусматривать возможность строительства жилого дома.
2. Границы участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости, не пересекаются с красными линиями, площадь соответствует правоустанавливающим документам, споров о границах не имеется.
3. На участок не наложены обременения (залог, аренда, арест, сервитут и т.д.).
4. Имеются ли ограничения по использованию земельного участка, т.е. расположение участка в границах зоны с особыми условиями использования территории (охранные, санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны охраняемых объектов и иные зоны) или территории объекта культурного наследия. Для Севастополя проверять эти сведения особенно важно, поскольку расположение земли в зоне охраняемого военного объекта либо запретной зоне сделает невозможным его использование по назначению.
5. Продавец имеет право отчуждать земельный участок (отсутствуют исполнительные производства, нет признаков банкротства и прочее).

Основные документы для проверки земельного участка, которые должны быть у продавца:

1. Выписка из ЕГРН. Главный документ, в нём содержится вся информация об объекте недвижимости на дату оформления выписки, в том числе сведения о границах участка, расположении в ЗОУИТ и ограничениях в использовании, об изъятии участка в собственность государства, а также зарегистрированные права и обременения.
2. Правоустанавливающие документы (договоры, свидетельства, акты, распоряжения, судебные решения и т.д.). Это те документы, на основании которых право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН.
3. Межевой план. Документ, отображающий проведение процедуры межевания и установление границ участка. Может быть как в виде бумажного документа, так и в электронном.
4. Градостроительный план земельного участка. Это достаточно важный документ, в котором содержится максимально полная информация об участке для строительства и реконструкции объектов недвижимости в его границах, в том числе сведения о допустимых параметрах строительства, отступах, пятне застройки и т.д.
5. Топографическая съёмка земельного участка. Ещё один подробный документ, который позволит оценить технические характеристики участка и возможные сложности при строительстве. В частности, в нём отображены: сооружения, ограждения и границы участка, рельеф, водные объекты, растительность и почвы, дорожные и инженерные сети и т.д.

После анализа указанных документов следует проверить землю и продавца через публичные сервисы:

1. Публичная кадастровая карта — анализ основных характеристик, схемы участка, сверка с имеющимися документами.
2. На открытом портале ГИСОГД г. Севастополя размещены Генеральный план населённого пункта и Правила землепользования и застройки. Если у продавца отсутствует ГПЗУ – здесь можно проверить, в границах какой территориальной зоны расположен участок и требования к строительству.
3. Карта свалок позволит выяснить расположение мусоросжигательных заводов и мусорных полигонов возле участка.
4. Через Банк данных исполнительных производств ФССП России можно узнать о наличии в отношении продавца каких-либо открытых исполнительных производств.
5. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве содержатся сведения о введении процедуры банкротства в отношении продавца и наличии процедуры реализации имущества.
6. Проверка паспорта на сайте Госуслуг позволит убедиться, что паспорт продавца среди недействительных не значится.
7. В Перечне террористов и экстремистов Росфинмониторинга публикуется список лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму. Очень хорошо, если продавца в этом списке не будет.

Используя эти рекомендации Вы можете самостоятельно проверить объект перед покупкой. Но не забывайте, что профессиональная юридическая проверка земельного участка — это не пустая трата денег, а инвестирование в правовую безопасность и управляемость. Кроме того, если покупатель не выполнит эти действия, то в случае спора это будет квалифицироваться судом как “непроявление должной осмотрительности“, что крайне необходимо для признания покупателя добросовестным приобретателем.