В феврале 2023 году спрос на загородную недвижимость вырос в 1,9 раза, причем россиянам одинаково интересны как загородные дома и дачи, так и земельные участки.
Спрос на загородную недвижимость весной может поставить рекорд. Сейчас для этого есть все предпосылки. Ипотечные программы становятся более доступными, при этом квадратные метры в индивидуальных домах, как правило, в 1,2–2 раза дешевле, чем в городских квартирах.
Однако многие откладывают покупку, потому что сталкиваются с рядом проблем при приобретении загородных домов и земельных участков. На какие наиболее значимые юридические моменты, которые необходимо учесть при покупке загородной недвижимости, необходимо обратить внимание?
1) Необходимо ознакомиться с правоподтверждающими документами. Ранее в качестве такого документа выдавалось Свидетельство о государственной регистрации установленного образца. Теперь его роль выполняет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее — Выписка из ЕГРН). Правоустанавливающими документами может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и другие документы. В Выписке из ЕГРН можно узнать, кто собственник недвижимости, какая у него доля, есть ли какие-либо обременения на объекте недвижимости или запрещения регистрации. Из текста правоустанавливающих документов можно узнать, каким образом был приобретен жилой дом (наличные средства, ипотека, материнский капитал), кто имеет право проживания и другую значимую информацию, которая может повлиять на безопасность сделки.
Например, если загородная недвижимость была куплена за счет средств материнского капитала, при ее продаже необходимо сначала выделить доли членам семьи, а только потом продавать. В этом случае необходимо учесть, что продажа недвижимости с долями несовершеннолетних возможна только с разрешения органов опеки, и такая сделка обязательно требует нотариального удостоверения.
Нюансы могут быть и с зарегистрированными лицами, которые могут сохранять право пожизненного проживания в покупаемом жилом доме. Например, нередко условие о пожизненном проживании содержится в договоре дарения. В этом случае вопрос о выписке всех третьих лиц из продаваемого дома рекомендуется решать до заключения основного договора.
2) Необходимо учитывать, была ли куплена загородная недвижимость в браке. В этом случае понадобится нотариальное согласие супруга на продажу объекта недвижимости. При его отсутствии высока вероятность признания судом такой сделки недействительной. Злоупотребляя своим правом, продавец может целенаправленно скрыть данную информацию от потенциального покупателя. Поэтому чтобы убедиться в честности собственника, необходимо ознакомиться с графой в паспорте о семейном положении, свидетельством о регистрации или расторжении брака. Если при анализе данных документов остались сомнения, можно запросить от продавца справку из ЗАГСа о зарегистрированном браке или справку об отсутствии факта заключения брака.
3) При покупке загородной недвижимости нужно убедиться в наличии межевания земельного участка. С одной стороны — законодательство допускает сделки с земельными участками при отсутствии межевания, но с другой стороны — отсутствие границ земельного участка может привести в дальнейшем к спорам с соседями. Кроме того, факт отсутствия межевания несет риск покупки несуществующего земельного участка. Например, объект недвижимости может входить в состав другого земельного участка с другим собственником, или на купленном земельном участке могут обнаружиться зоны с особыми условиями использования территории (далее — ЗОУИТ).
Следует также учитывать, что при покупке загородной недвижимости в ипотеку межевание земельного участка является обязательным требованием банков.
4) При покупке земельного участка необходимо учитывать его вид разрешенного использования (далее — ВРИ). На одних земельных участках полностью запрещено возведение каких-либо построек, а на других — разрешено строить объекты для производства сельскохозяйственной продукции. Избежать неприятностей в процессе оформления прав собственности или регистрации недвижимости на земельном участке поможет выписка из ЕГРН. В ней можно посмотреть вид разрешенного использования земли и все характеристики приобретаемой недвижимости.
Если участок имеет основной ВРИ «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Аналогичная ситуация с ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
5) На земельном участке могут быть ограничения в виде ЗОУИТ. ЗОУИТ — это территории с особым правовым режимом и ограничениями, например, по эксплуатации участков или строительству на них. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду. Например, на земельном участке могут быть ограничения по строительству жилых домов, запрет заниматься определенными видами деятельности. Другими словами, при покупке земельного участка необходимо ознакомится с информацией о нем на сайте публичной кадастровой карты.
Кроме того, нелишним будет убедиться, что участок не включен в территорию культурного слоя или археологического памятника. Эту информацию также можно почерпнуть в выписке из ЕГРН.
6) Нередко возникают ситуации, когда земельный участок покупается с неузаконенными постройками. При приобретении права собственности на земельный участок проблем не возникнет, если постройки не стоят на кадастровом учете, но проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать право собственности на них, например, для подключения газа. В этот момент новый собственник может обнаружить, что дом построен с существенными нарушениями или частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности.
7) Покупая участок под строительство загородного дома, необходимо убедиться в реальной возможности подключения необходимых коммуникаций к нему. И если с подключением к электросети вопрос, как правило, решается достаточно просто, то с подключением к газовой магистрали могут возникнуть проблемы. Для того чтобы убедиться в том, что на приобретенный участок реально провести газ, необходимо запросить у собственника документ, подтверждающий наличие технических условий на подключение газа. Этот документ предоставляется бесплатно, но получить его может только владелец в соответствующей организации.
Чтобы свести все риски, связанные с покупкой загородной недвижимости к минимуму, рекомендую обратиться ко мне для юридического сопровождения сделки и проверки участка.
