В Петербурге после пятилетнего перерыва начался процесс государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов капитального строительства. От ее результатов зависит, например, размер налога на недвижимое имущество, который платят его владельцы. Но ГКО-2023 привлекла особое внимание в свете принятого год назад закона о комплексном развитии территорий. Многие собственники квартир в так называемых хрущевках забеспокоились, что новая кадастровая стоимость их жилья будет ниже действующей и они не успеют оспорить оценку. В итоге может снизиться и размер компенсации за квартиру, если дом пойдет под снос, переживают петербуржцы.
Начальник юридического отдела СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Ирина Гинева сообщила, что работы по определению кадастровой стоимости проводятся на основании приказа комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18 июня 2019 года №113-п. То есть говорить о какой-то неожиданной переоценке жилья не приходится. Всего процесс коснется более 3,4 миллиона объектов, в том числе свыше 2,6 миллиона жилых помещений.
В этом году ГКО проводится по новым методическим указаниям, утвержденным приказом Росреестра. Главные опасения владельцев квартир связаны с тем, что кадастровая стоимость жилья может разойтись с рыночной. Последняя складывается из целого ряда факторов. Например, сервисы по продаже недвижимости учитывают при ее оценке расположение, близость к метро, наличие инфраструктуры, год постройки дома и материал стен, этаж, площадь квартиры и стоимость аналогичного жилья. А что берут в расчет при ГКО?
— В соответствии с действующими методическими указаниями кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации, а также других данных, связанных с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, — отметил директор СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей Грибовский. — При этом для оценки квартир используется сравнительный подход, основанный на сравнении цен сделок и предложений по аналогичным объектам. Модели определения кадастровой стоимости сформированы по ценам рынка недвижимости Санкт-Петербурга, существовавшим на конец 2022 года.
Кроме того, сейчас используются дополнительные параметры оценки, позволяющие подобрать более точные объекты-аналоги. В 2018 году применяли расчетную величину строительного объема здания, которая часто не совпадала с фактической. С тех пор благодаря сбору дополнительной информации этот показатель стал ближе к реальности. Изменились и модели расчета физического износа зданий — прежние формулы часто приводили к искажению этой величины.
Для ГКО-2023 весь квартирный рынок поделили на три сегмента: типовое жилье, современное жилье и жилье повышенного качества, отмечает Сергей Грибовский. В основе деления — год строительства, архитектура, несущие конструкции, объемно-планировочные решения, инфраструктура дома, наличие паркинга и другие параметры. Для каждого сегмента используют отдельный набор ценообразующих факторов, а в 2018-м все жилье оценивали одинаково. Кроме того, учитывается рост цен на строительство домов и готовую недвижимость, произошедший за четыре года.
Всю работу планируют завершить к середине июля 2023 года. Проект отчета с результатами направят в Росреестр для проверки. Затем его разместят в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра, а также на портале СПб ГБУ «Кадастровая оценка».
Ознакомиться с проектом отчета и подать к нему замечания можно будет в течение 30 дней. Информацию о том, как это сделать, также разместят на сайте «Кадастровой оценки». Проект отчета скорректируют с учетом полученных замечаний и согласуют с Росреестром. Только потом его утвердит комитет имущественных отношений города.
Но оспорить оценку своей квартиры и после этого будет еще не поздно.
— Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение всего времени, пока они затрагивают права или обязанности заинтересованных лиц, — подчеркивает заместитель начальника управления по работе с заявителями СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Светлана Найденова. — Это можно сделать в комиссии по оспариванию при комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга или в городском суде. Действующее законодательство также предусматривает возможность уточнения кадастровой стоимости во внесудебном порядке.
Если собственник сочтет, что допущена ошибка, ему надо будет обратиться в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об исправлении и подтверждающими документами. По итогам рассмотрения примут решение либо о пересчете кадастровой стоимости, либо об отказе в этом, если наличие ошибки не подтвердится.
Если же владелец не согласится с оценкой, но при этом не будет уверен, что ее определили неверно, он сможет обратиться в ведомство за разъяснениями. В этом случае расчет кадастровой стоимости также проверят на наличие ошибок. В случае их выявления ее пересчитают.
— Определение кадастровой стоимости в рамках ГКО проводится методами массовой оценки, не позволяющими учесть индивидуальные особенности каждого объекта. Но это можно сделать в рамках индивидуальной оценки его рыночной стоимости в ходе оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде, — резюмировала Светлана Найденова.
