Ситуация:
Ко мне обратился предприниматель, владелец объекта незавершенного строительства — лодочной станции. Департамент имущественных отношений города обязал его заключить договор аренды земли под объектом, но на крайне невыгодных, практически разорительных условиях.
Администрация настаивала на включении в договор гигантского штрафа и применении двух повышающих коэффициентов к арендной плате, что увеличивало бы ее более чем в 5 раз по сравнению с экономически обоснованным размером.
Вызов:
Риски были очевидны: подписать договор в редакции города означало взвалить на бизнес непосильное финансовое бремя, которое могло поставить под угрозу завершение строительства и дальнейшую деятельность.
Отказаться — значило вступить в затяжной конфликт с властями, рискуя в итоге все равно быть принужденным к сделке через суд, но уже с накопленными долгами и штрафами.
Стратегия:
Мы не стали уклоняться от заключения договора, но решили бороться за справедливые условия в суде.
Наша стратегия строилась на трех ключевых шагах:
- Оспорили штраф: Мы доказали, что условие о штрафе (0,5% от кадастровой стоимости участка за каждый день нарушения) не предусмотрено законом и не было согласовано сторонами. Ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и на то, что арендатор является слабой стороной в отношениях с госорганом, мы убедили суд, что предпринимателя нельзя принудить к таким дополнительным санкциям.
- Добились верного коэффициента аренды: Мы указали суду, что департамент неверно применил коэффициент 2,7. Поскольку земельный участок предоставлялся для завершения строительства лодочной станции, должен был применяться экономически обоснованный коэффициент 1,1.
- Исключили незаконный поправочный коэффициент 2,2: Это был наш главный козырь. Мы доказали, что решение городского совета, которым был введен этот коэффициент, ранее было признано недействительным решением областного суда. Мы настояли, что, несмотря на формулировку «признать недействующим с момента вступления решения в силу», незаконный акт не может применяться в принципе, так как он противоречит акту большей юридической силы.
Результат:
Мы выиграли дело во всех трех инстанциях: первой, апелляционной и кассационной.
Суды полностью поддержали нашу позицию. Клиент заключил договор аренды на справедливых условиях:
- Ежемесячная плата снижена с 16 600 рублей до 3 068 рублей.
- Из договора исключен пункт о драконовском штрафе.
Вывод для бизнеса:
Не бойтесь спорить с госорганами, если их требования кажутся несправедливыми. Тщательная подготовка позиции и знание судебной практики позволяют успешно защищать свои интересы даже в сложных делах и добиваться экономически обоснованных условий договора.
