Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2). В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса.
Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения
действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 № 137-ФЗ.
Юристы по Земельным вопросам
1 отзывЮристЗамараев Алексей Сергеевич Юрист прошел модерациюЮрист. Инвалид, Писатель.АрбитражГражданским деламИнтеллектуальная собственностьНаследствоНедвижимостьНематериальные благаПенсии и пособияСпоры со страховыми компаниямиЮридическая экспертиза- Работа по договору
- Социальные льготы
- Онлайн-услуги
- 48 отзывовЮристВараюнь Роман Александрович Юрист прошел модерациюБлагодарю вас за проявленный интерес к моему профилю. Я — судебный...АлиментыВоенное правоГражданским деламЖилищные вопросыЗемельные вопросыМошенничествоСемейные делаТрудовое правоУголовные дела
- Рассрочка
- Предоплата
- Оплата картой
- Нет отзывовАдвокатМамедов Анар Алигусейн оглы Юрист прошел модерациюЯ адвокат с 25-летним юридическим стажем. До начала профессиональной адвокатской...Административное правоМошенничествоПравонарушения должностных лицСоставление документовУголовные делаЮридическая экспертиза
- Представительство в суде
- Предоплата
- 24/7
- Нет отзывовЮристЧистякова Александра Сергеевна Юрист прошел модерациюЯ защищаю бизнес от недобросовестных контрагентов и натисков гос органов....АрбитражБанкротство физических лицБанкротство юридических лицВзыскание задолженностиГражданским деламКредитные вопросы и спорыНалоговое правоОбслуживание бизнесаСоставление документовСтроительство
- Рассрочка
- Выезд к клиенту
- Онлайн-услуги
- 2 отзываЮристБаранов Никита Алексеевич Юрист прошел модерациюРазрешите представиться! Меня зовут Баранов Никита Алексеевич, я практикующий...АлиментыГражданским деламЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяЗемельные вопросыНаследствоНедвижимостьСемейные дела
- Работа по договору
- Работа по доверенности
- Встреча в офисе
Нет отзывовЮристИзмайлов Сергей Александрович Юрист прошел модерациюРассказываю о праве простым языком. Учу праву на чужих ошибках. Объясняю,...Гражданским делам- Онлайн-услуги
- Оплата картой
- Работа по доверенности
- Нет отзывовАдвокатГольдина Ольга Александровна Юрист прошел модерациюСтаж работы адвокатом — 25 лет; большое количество выигранных дел;...Административное правоАрбитражБанкротство физических лицГражданским деламЖилищные вопросыЗащита прав потребителяПенсии и пособияСемейные делаТрудовое правоУголовные дела
- Возможны командировки
- Встреча в офисе
- Представительство в суде
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи Земельного кодекса). Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 — 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5. Публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 правом на обращение в суд в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса, с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект, не воспользовался.
Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что отказ министерства в продлении срока аренды земельного участка для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на таком земельном участке объекта, не законченного строительством, при этом возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, нарушает баланс публичных и
частных интересов.
