Условия договора долевого строительства, устанавливающие сокращенные сроки гарантийных обязательств застройщика по сравнению с предусмотренными законом, ничтожны. Указанную правовую позицию установил Верховный Суд Российской Федерации в деле № 5-КГ23-158-К2.
Фабула дела следующая: Гражданин обратился в суд с иском к обществу (застройщику) об уменьшении цены по договору участия в долевом строительстве ввиду обнаруженных в квартире строительных недостатков (дефектов), о взыскании неустойки, компенсации морального вреда.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки (дефекты) относятся к качеству отделки квартиры, на которую по условиям договора установлен гарантийный срок один год, а истец обратился с иском по истечении данного срока и срока, предусмотренного пунктом 5 статьи 19 Закона о защите прав потребителей. С выводом суда первой инстанции согласились суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ своим Определением от 05.03.2024 г. отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции указав при этом, что силу действующего законодательства гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства, − три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
Установленный договором участия в долевом строительстве гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равный одному году, противоречит положениям части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве. Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя − участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона о защите прав потребителей.
