Договор Долевого Участия в настоящее время регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – ФЗ-214).
При покупке жилья в строящемся доме покупатель он же участник долевого строительства и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение многоквартирного или индивидуального дома, а застройщик обязуется передать ему квартиру или индивидуальный дом, когда его построит т.е. после ввода дома в эксплуатацию!
Довольно стандартная процедура при покупке жилья в новостройке.
Плюсы ДДУ в том, что интересы покупателя защищает государство 214-ФЗ, т.е. покупатель-Участник долевого строительства вправе получить безвозмездное устранения обнаруженных недостатков застройщиком или их возмещения в денежном выражении, неустойку в денежном эквиваленте и даже моральный вред, за переносы сроков строительства на более поздние сроки (с апреля 2020 года по январь 2021 года наложен мораторий на взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры).
Чтобы не доводить дело до суда застройщик пытается компенсировать задержку сроков, ремонтами, установкой сантехники, остеклением балкона и даже единовременной выплаты. И вот в этот момент нужно быть очень внимательным и подумать, стоит ли компенсация застройщика того, что Вы имеете право получить в ходе судебного разбирательства!
Строительные компании оплачивают неплохих юристов и просчитать риски и суммы потерь, для них не представляет сложности. Именно поэтому застройщик будет первым предлагать дольщикам компенсации (которые по сумме как минимум в два раза меньше чем судебные тяжбы) и аккуратно фиксировать Ваше согласие на досудебное примирение, а вот уже здесь всё будет зависеть от добросовестности строительной компании (нужно сказать, что мелкие и откровенно мошеннические компании практически выдавило с рынка строительного бизнеса после принятия поправок в 214-ФЗ в июле 2019г., но как обычно есть ещё недобитые «враги»), поэтому если Вы на данный момент участвуете в долевом строительстве, требуйте от компании создать чат дольщиков. Там застройщик выкладывает всю актуальную информацию по застройке объекта, а так же предоставляется возможность общаться с будущими соседями. В случае задержки сроков сдачи объекта дольщики смогут коллегиально решить, что и как делать.
Ещё один немаловажный плюс – Договор ДДУ регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости — Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру застройщик не сможет. Также прошу обратить особое внимание, что денежные средства подлежат передачи или перечислению Дольщиком в адрес Застройщика только после регистрации ДДУ В Росреестре, при невыполнении данных условия, налагается административный штраф в размере 500 000 руб.
На практики встречаются случае, когда квартиру приобретают не у застройщика, а у иных лиц по Договору уступчики права требования (Цессии). Таки сделки являются законными только при условии, что застройщик не против данного договора и застройщик выдает новому дольщику письмо согласие что задолженность старого дольщика отсутствует и он не против заключения Договора цессии. После этого договор цессии регистрируется в Росреестре.
Далее, достаточно твёрдые гарантии нам даёт 214-ФЗ, а именно:
Если по каким то причинам строительная компания не сможет закончить строительство жилого комплекса, деньги вернут или достроят дом. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это решает проблему дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.
Государством создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства, в том числе участников долевого строительства,
И в принципе последний плюс договора ДДУ — это гарантийный срок от застройщика, который составляет 3 года на технологическое и инженерное оборудование и 5 лет на весь объект ДДУ. Гарантийный срок обслуживания не всегда прописан в договоре т.к. регламентируется 214-ФЗ, но по хорошему, застройщики включают подобный пункт в ДДУ и желательно потребовать, чтобы такой предмет договора присутствовал, если его нет.
