Столкнувшись с затягиванием сроков строительства, надо определить состояние застройщика: речь идет о временных его трудностях или дело идет к разорению. Во втором случае нужно быстро начинать действовать, цель – вернуть деньги. В первом случае же придется определяться, какой исход предпочтительней: получить жилье или вернуть свои деньги? В первом случае можно требовать неустойки. Перед тем как потребовать неустойку, а значит, – согласиться ждать квартиру дольше, чем планировалось, надо трезво взвесить шансы застройщика на достройку дома. Если строительство остановилось — возможно, придется смириться с печальной, но часто очевидной: к сожалению, квартиру в этом доме не получить. Прежде чем потребовать неустойку и ожидать свою квартиру дальше, надо оценить, сможет ли застройщик достроить дом. Если компания разоряется — шансов на достраивание дома нет. В этом случае, первоочередная задача – потребовать не просто неустойку, а добиться возврата стоимости квартиры и расторжения договора с застройщиком. Нужно поторопиться: деньги у стремительно разоряющейся компании смогут получить только первые «спохватившиеся». Позже, когда банкротство застройщика уже станет реальностью, можно оказаться в конце очереди тех, кому оказалась должна эта строительная компания. Прежде всего, надо прочитать договор с застройщиком: там должны быть прописаны четкие сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачу ключей, а также штрафные санкции за невыполнение этих обязательств.
При наличии договора долевого строительства дольщик имеет право обратиться в суд и взыскать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (в соответствии со статьей 6 Закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…»). Размер неустойки может быть указан и в самом договоре. Но и в случае задержки строительства есть основания (в том числе юридические) требовать возврата денег. Например, если ожидание становится для покупателя невозможным, то нужно скорее принять решение о разрыве договора. Первое, что надо делать, когда сроки сдачи дома отодвигаются все дальше и дальше — перечитать договор с застройщиком, где должны быть прописаны четкие сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачи ключей, а также штрафные санкции за невыполнение этих обязательств. Надо учесть, что при досудебном разбирательстве и в самом суде придется ссылаться, прежде всего, на договор с застройщиком. Независимо от решения получить неустойку за долгострой или разорвать отношения с застройщиком, последовательность действий будет одинаковой.
Первым делом надо написать застройщику заявление (требование), уведомив его о том, что не устраивает нарушение им конкретных пунктов договора или Закона «Об участии в долевом строительстве». Не исключено, что застройщик не захочет привлекать к себе внимание судебным разбирательством, и будет готов откупиться. Тем не менее, надо быть готовым к тому, что в суд идти все же придется. В этом случае будет полезна следующая информация:
- Клиент имеет право выбрать место нахождения суда в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, а именно: обратиться или в суд по месту нахождения (юридическому адресу) ответчика, т. е. компании, с которой заключен договор, или в суд по своему месту жительства.
- Чтобы выяснить адрес местонахождения ответчика, адвокаты советуют заказать в налоговой инспекции выписку из Единого реестра юридических лиц, указав название компании и ее ИНН (эти данные имеются в договоре и документах, которые фирма выдает клиенту при внесении денег за новостройку). Так можно узнать последний адрес компании, по которому определяется место обращения в суд (адреса могут меняться, поскольку фирмы, чтобы избежать ответственности, после заключения договоров с гражданами перерегистрируются в других городах).
- Закажите оценку рыночной стоимости такого жилья в компании, которая профессионально занимается оценкой недвижимости. В вашем судебном иске указывайте именно ту сумму, которая будет значиться в акте оценки, а не первоначально оговоренную цену квартиры по вашему договору. Поскольку в последние годы жилье дорожало, то ваш выигрыш получится весьма приличный.
- Если дом уже построен и введен в эксплуатацию, надо немедленно обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиру.
Судебная практика по таким делам сложилась благоприятная для дольщиков: уже выиграны тысячи таких исков. Второй вариант — ситуация, когда стройка заморожена или не начиналась. Суды обычно отказывают в исках о признании права собственности на долю в строительном объекте. Поэтому у граждан остается единственный путь: обращаться с заявлением об установлении размеров требования и включении в реестр требований кредиторов. Такое заявление нужно подавать в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (в арбитражном суде рассматриваются дела о банкротстве). Дальше — ждать решения суда о признании должника банкротом, публичных торгов, на которых распродается имущество компании, и получить свою часть из этой выручки.
Что в итоге?
- Долгострой и полная остановка строительства – массовое явление в современной России. Попав в такую ситуацию, определите, что для важней: вернуть деньги и вложиться в покупку другой квартиры или потребовать неустойку и ждать жилье дальше. «Рецепты» поведения в такой ситуации давно выработаны, и они могут спасти от потери денег.
- Если строительство затягивается на многие месяцы, то надо быть готовым признать факт, что никогда не удастся получить вашу квартиру. Теперь задача — вернуть вложенные деньги.
- Вернуть деньги можно через суд. Многое зависит от договора, который заключен с застройщиком – больше гарантий дает договор долевого строительства. Также за возвратом денег можно обратиться в специальную комиссию при правительстве Петербурга. Чем скорее начать действовать, тем больше шансов получить назад полную рыночную стоимость квартиры.
- Объединившись с другими дольщиками в некоммерческое объединение, ТСЖ или партнерство, можно достроить свой дом и получить жилье. Если на этот вопрос дать ответ в двух словах, то необходимо в судебные органы подать заявление с претензией вернуть квартиру или деньги. Естественно, претендовать на квартиру можно только в том случае, если строительство окончено. Если же на месте обещанного дома существует только котлован, тогда вариант один – деньги.
