Передача, приемка квартиры — регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – ФЗ-214).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядкеразрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2 ст. 8 ФЗ-214).
При подписании передаточного акта до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, есть риск, что на вас будут возложены обязанности по оплате за коммунальные расходы (отопление и т.п.)
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 8 ФЗ-214).
Я, рекомендую Дольщикам подписать акт приема-передачи в котором указать явные недостатки (сколы, трещины на окнах; вмятины на входных дверях), указать показания всех приборов учета и после этого получить ключи. Дольщики спрашивают, а что делать с другими недостатками. Пример из судебной практики – Дольщик при приемке квартиры в акте или в отдельном документе указывает все недостатки, на что Застройщик принимает меры и говорит, тогда я квартиры не передаю, идите в суд. Дольщик начинает судиться с Застройщиком по передачи квартиры и тратит на это время, нервы и деньги. Чтобы юридически защитить Дольщика, я всегда советую принять квартиры и указать явные недостатки. После этого как подпишется акт и передадут ключи от квартиры, и Дольщик в любое время может пригласить специалиста-эксперта в области строительства и проектирования и провести осмотр квартиры и при обнаружении недостатков направить Требование (Претензию) в адрес Застройщика.
В интернете много информации и видео о том, что если Дольщик примет квартиры и в акте не укажет недостатки, то якобы Дольщик не может в бедующем ссылаться на выявленные недостатки. Данная информация является недостоверной.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ-214).
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 7 ФЗ-214).
Все выявленные недостатки в период гарантийного срока предъявляются, только Застройщику.
