Важнейший обзор практики по одним из самых популярных вопросов на юге России. Президиум Верховного суда утвердил обзор практики, который поможет судам разрешать дела о сносе самовольных построек или признании права собственности на них. Собственник участка может предъявить иск о сносе постройки арендатора, даже если договор аренды еще действует — требовать расторжения сделки и возврата земли необязательно. Если же арендодатель этого потребовал, но получил отказ, то срок исковой давности начинается с момента отказа.
Правило действует для случаев, когда арендатор не имел права строить на этом участке.
• Когда можно сохранить самовольную постройку?
Суд может признать нарушение градостроительных и строительных норм незначительным с учетом обстоятельств дела. Такое решение суда поможет сохранить объект самовольного строительства, ведь снос — это крайняя мера ответственности, уточняется в обзоре практики. При этом постройка должна быть безопасной для жизни и здоровья людей и не нарушать права и интересы третьих лиц. В п. 7 обзора приводится в пример иск собственника о признании самовольной постройкой дома соседа и сносе. Истец был недоволен тем, что смежный дом слишком близко, и предлагал снести или перенести его как минимум на три метра дальше от границы участка истца. В частности, он указывал, что с кровли дома соседа на его участок падает снег и льется дождь. Суды отклонили требование о сносе, указав, что нарушения не такие значительные. Они возложили на ответчика обязанность демонтировать канализационный колодец и установить снегозадерживающие устройства и водостоки.
• По каким правилам арендодатель может предъявить требование о сносе самовольной постройки, возведенной на арендованном участке?
Такой иск можно предъявить, даже если договор аренды продолжает действие — необязательно заявлять требования о расторжении договора и возврате участка, такого условия в законе нет (п. 12). Наоборот, если арендатор не снесет такую постройку или не приведет ее в соответствие нормам, это даст право арендодателю участка в публичной собственности в одностороннем порядке отказаться от договора (п. 4 ст. 46 ЗК). Срок исковой давности для арендодателя начинается не ранее момента, когда арендатор отказался вернуть переданный участок, на котором вопреки запрету возведена постройка (п. 17).
ВС проиллюстрировал правило делом, где арендатор получил от уполномоченного органа землю без права размещения объектов недвижимости, но построил там двухэтажное здание и зарегистрировал на него право собственности. Собственник потребовал освободить участок в изначальном состоянии в течение трех месяцев, а когда они прошли — заявил иск в суд. Первая инстанция отказала, применив срок исковой давности. Но апелляция решила, что он не истек, потому что считала его со дня, когда арендатор отказался вернуть участок. Разбирая требования собственника, суды должны уделять особое внимание правовому режиму участка и условиям договора аренды. Арендатор обязан добросовестно соблюдать эти ограничения. Например, если землю передали без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений или легко возводимых конструкций, в таких условиях нет оснований для признания права собственности на самовольные постройки (п. 20).
• Кто из супругов может заявить иск о признании собственности на самовольную постройку, возведенную или реконструированную в период брака?
Любой из супругов может подать такой иск (п. 13), указал Президиум ВС в одном из дел. Бывшая супруга хотела в судебном порядке разделить жилой дом, который был реконструирован и увеличен без разрешений в период брака. В таких делах следует применять ст. 222 ГК (о самовольных постройках) с учетом норм Семейного кодекса. А он устанавливает равное право супругов на совместно нажитое имущество. Спорный дом в итоге признали общим имуществом и разделили.
• Можно ли получить право собственности на самовольную постройку, если ее часть расположена на соседнем участке?
Нельзя, если другой участок не представлен на каком-либо праве, которое допускает строительство. В деле, которое приводилось в пример в обзоре, суд обратил внимание на отсутствие доказательств возможности устранить это нарушение (п. 19).
• Когда орган местного самоуправления не вправе принять решение о сносе самовольной постройки?
В том случае, если постройка — часть многоквартирного дома, например пристройка к одной из квартир. Абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК запрещает внесудебную (административную) процедуру сноса самовольной постройки в отношении многоквартирного дома, жилого дома. Таким образом, решать вопрос можно только в суде (п. 23). Другой случай, когда орган местного самоуправления не может принять решение о сносе — если нет правоустанавливающих документов на земельный участок, а постройка создана до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 29 октября 2001 года. В обзоре приводится в пример иск членов гаражного кооператива, которые оспорили решение местной администрации о сносе гаражей. Суды признали решение недействительным, ведь спорные объекты возвели в 1974 году, что подтверждалось техпаспортами на постройки и членскими книжками. Решению не помешало даже отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 24).
• Когда самовольную постройку нельзя снести даже по решению суда?
Если в жилом доме живут зарегистрированные граждане, которые не являются участниками исполнительного производства, дом нельзя снести без судебного акта о выселении таких жильцов, говорится в п. 30 обзора практики от ВС. Судебный пристав должен вернуть взыскателю исполлист и разъяснить возможность обратиться с иском о выселении.
