Отвечает ли новый собственник помещения (жилого или нежилого) по долгам по оплате коммунальных услуг предыдущего собственника?
Как многим известно, что в соответствии со ст. 153 ЖК РФ (применяемой к нежилым помещениям по аналогии) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего ЖК РФ (См. решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2021 г. по делу N А60-50749/2020). В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако бремя содержания имущества может быть возложено на собственника только с момента приобретения права собственности (см. также апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 28 марта 2017 г. по делу N 33-16/2017).
Поскольку жилое помещение является недвижимым имуществом, то право собственности на него возникает с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация права собственности на жилое помещение является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Тем не менее, в некоторых случаях (например, при отсутствии акта приема-передачи), рассматривая дела, связанные с вопросами взимания коммунальных платежей, суды исходят из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у приобретателя жилья с момента фактической передачи квартиры и не зависит от гос.регистрации перехода права собственности. Полагаю, что такие решения судов вызывают сомнения, поскольку жилищное законодательство связывает момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для покупателя жилья не с моментом заключения договора, как, например, в случае аренды или найма жилого помещения (подпункты 2, 3 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) или исполнением обязанной стороной передать вещь, как при долевом участии в строительстве (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), а исключительно с возникновением права собственности на это помещение или с моментом государственной регистрации права. При этом не имеет значения, кто фактически пользуется жилым помещением: прежний собственник или новый.
Следовательно, плата за жилое помещение и коммунальные услуги, исходя из буквального содержания приведенных норм, должна начисляться приобретателю жилого помещения с даты внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении у него права собственности на это помещение (ст. 219 ГК РФ), т.к. именно с этого момента у приобретателя возникает данное право.
Таким образом, новый собственник помещения (жилого или нежилого) не отвечает по долгам по оплате коммунальных услуг предыдущего собственника (за исключением взносов на капитальный ремонт п. 3 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ), что подтверждается и судебной практикой (см., к примеру, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2019 г. NФ08-674/19 по делу NА63-18254/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 18 июня 2018 г. по делу N 33-18404/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2017 г. по делу N 33-46705/2017).
