С 1 марта 2023 года персональные данные физических лиц в выписках из ЕГРН скрыты от третьих лиц (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ). Данные юрлиц остаются открытыми. Ниже — рабочие способы установить собственника в зависимости от ситуации.
Если собственник — юридическое лицо
В выписке указывается наименование, ИНН и ОГРН (для российских организаций). Этого достаточно для идентификации стороны в иске. Выписку можно заказать через «Госуслуги», сайт Росреестра или МФЦ. Дополнительно полезна выписка о переходе прав — она покажет историю сделок: кто и когда приобретал объект, на каком основании. Это особенно ценно при оспаривании сделок, спорах о добросовестности приобретения и проверке цепочки перехода прав.
Если собственник — физическое лицо
Даже «закрытая» выписка информативна: из неё видно, что правообладатель — физлицо (без ФИО). Это позволяет скорректировать стратегию.
Вариант 1: собственник раскрывает данные
Собственник вправе подать в Росреестр заявление о внесении в ЕГРН записи о раскрытии персональных данных третьим лицам. Заявление рассматривается три рабочих дня, запись действует бессрочно — до её погашения по заявлению самого собственника. Либо собственник может сам заказать выписку и передать её контрагенту, арендатору или суду. Это самый быстрый и бесконфликтный путь в досудебной стадии. В суде такая выписка будет прямым доказательством. Важно не смешивать две процедуры: внесение записи в ЕГРН делает данные открытыми для всех, а получение выписки самим собственником — это отдельное действие, не требующее внесения записи.
Вариант 2: запрос через нотариуса
Нотариальное действие — «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН» (ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Заявитель получает только ФИО, дату рождения и дату возникновения права. Паспортные данные и СНИЛС не выдаются: это рабочий доступ нотариуса для совершения нотариальных действий, а не объём, передаваемый заявителю.
Основания: договор подряда, услуг или аренды; предварительный договор отчуждения; намерение судиться (приватизация, возмещение вреда). Нотариус проверяет письменные доказательства и вправе отказать при их недостаточности; отказ обжалуется в суд. Заявление рассматривается в день обращения. Подать можно онлайн через личный кабинет ФНП (нужна УКЭП). За два года через нотариусов выдано 71,5 тыс. таких выписок (данные ФНП, публикация от 27.02.2025).
Вариант 3: ходатайство в суде
На основании ст. 57 ГПК РФ или ст. 66 АПК РФ суд может оказать содействие в получении доказательств, которые сторона не может самостоятельно получить. В ходатайстве следует указать конкретные документы, обстоятельства, которые они подтвердят или опровергнут, причины невозможности самостоятельного получения и место нахождения доказательств. Решение об удовлетворении ходатайства принимает суд с учётом обстоятельств дела.
Указывайте филиал ППК «Роскадастр» в нужном субъекте РФ — именно туда суд направит запрос.
Пример обоснования: «Без установления личности правообладателя невозможно определить надлежащего ответчика по иску о взыскании убытков, причинённых заливом, либо проверить добросовестность приобретения права».
Суд вправе истребовать любые сведения: полную выписку с персональными данными, сведения о переходе прав, копии правоустанавливающих документов. Это шире объёма, который даёт нотариус. Перед ходатайством полезно продемонстрировать попытки самостоятельного сбора: запросы в УК, ФНС (в отношении себя), фиксацию отказов.
Вариант 4: косвенные источники
Сведения ФНС. ФНС располагает сведениями об объектах недвижимости для целей налогового администрирования. Однако сведения, составляющие налоговую тайну, не предоставляются по произвольному запросу третьего лица (ст. 102 НК РФ). Если конкретные сведения необходимы для судебного разбирательства, можно заявить ходатайство об их истребовании, обосновав относимость к делу и невозможность самостоятельного получения.
Материалы других судебных дел. Если по объекту уже были споры (о заливе, границах, сервитуте), в материалах могут быть выписки с полными данными или упоминания собственника. Но в общедоступных судебных актах (КАД Арбитр, ГАС «Правосудие») ФИО могут быть сокращены или заменены инициалами. Полный доступ к материалам дела — включая выписки ЕГРН, приобщённые к тому, — предоставляется только участникам процесса или их представителям по доверенности. Если вы не участник того дела, копии материалов можно получить только через судебный запрос в рамках своего процесса.
Кадастровые инженеры. Согласно ч. 16.2 ст. 62 Закона № 218-ФЗ сведения ЕГРН, необходимые для выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка или смежных участков, предоставляются кадастровому инженеру при соблюдении предусмотренных законом условий и представлении подтверждающих документов. В состав предоставляемых сведений могут входить адреса правообладателей. Этот механизм не является универсальным способом получения данных о собственнике.
Правоустанавливающие документы. Договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве содержат данные участников сделки. Сам по себе документ не гарантирует, что лицо остаётся собственником, но в совокупности с другими доказательствами усиливает позицию.
Специальные категории
Супруг(а) правообладателя. По ч. 6 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ сведения о правообладателе предоставляются супругу независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности раскрытия персональных данных. К запросу прилагается документ, подтверждающий заключение брака. Это специальное основание доступа к сведениям, а не подтверждение того, что супруг является собственником объекта. Режим имущества супругов определяется семейным законодательством.
Соседи по коммунальной квартире. Вправе получить данные владельцев других комнат для реализации преимущественного права выкупа своей части.
Управляющие организации. УК ведёт реестр собственников по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ; согласие собственников не требуется — это исполнение обязанности, установленной законом. Данные ГИС ЖКХ защищены и не раскрываются третьим лицам. В рамках суда сведения истребуются у оператора ГИС ЖКХ или УК в процессуальном порядке — это уже не «раскрытие», а процессуальное действие.
Чего делать не надо
Не пытайтесь получить данные через сторонние сайты, УК или ТСЖ — у них нет доступа к базе Росреестра, а такие ресурсы часто мошеннические. Доступ к ЕГРН имеют только уполномоченные лица. Не полагайтесь только на косвенные сведения без официальных документов — в суде это может быть расценено как недостаточное доказательство.
Практические рекомендации для юриста
Учитывая специфику споров о недвижимости и опыт в арбитраже и гражданских делах, обратите внимание на следующие моменты.
Формулируйте ходатайство максимально точно. Укажите, какие именно сведения нужны (выписка из ЕГРН с персональными данными собственника, выписка о переходе прав), для чего они необходимы (установление надлежащего ответчика, проверка оснований возникновения права) и какие нормы процессуального права применяются (ст. 57 ГПК РФ или ст. 66 АПК РФ). Не забудьте указать филиал ППК «Роскадастр» в нужном субъекте РФ.
Собирайте доказательства комплексно. Даже если вы получили данные о собственнике, приложите к делу выписку о переходе прав, сведения из налоговой (если есть), правоустанавливающие документы и иные материалы, подтверждающие цепочку перехода прав и обстоятельства спора.
Проверяйте историю объекта. Выписка о переходе прав помогает выявить потенциальные риски: частые смены собственников, короткие сроки владения, сделки между аффилированными лицами и т. д.
Используйте материалы других дел. Если по объекту уже были споры, изучите их: это может дать дополнительные доказательства и помочь выстроить стратегию. Однако учитывайте, что в общедоступных судебных актах ФИО могут быть сокращены, а полный доступ к материалам дела имеют только участники процесса.
Учитывайте сроки. Заявление о раскрытии персональных данных собственником рассматривается Росреестром в течение трёх рабочих дней. Нотариальное действие совершается в день обращения при достаточности доказательств. Это важно при планировании досудебной работы.
Используйте статистику для обоснования ходатайств. При заявлении ходатайства об истребовании доказательств можно ссылаться на то, что практика удовлетворения таких ходатайств является устойчивой. Например, за два года через нотариусов было выдано 71,5 тыс. выписок с персональными данными (по данным Федеральной нотариальной палаты), что подтверждает отработанность механизма.
Разграничивайте объём данных для разных категорий запросчиков. Кадастровые инженеры получают сведения, необходимые для кадастровых работ (могут включать адреса правообладателей), нотариусы — ФИО и дату рождения при обоснованном интересе, супруги — полные персональные данные без согласия собственника, суд — любые сведения, необходимые для разрешения дела. Это важно учитывать при выборе способа получения данных.
Таким образом, даже при закрытых данных ЕГРН существует несколько легальных путей установления собственника. Выбор конкретного способа зависит от статуса собственника, стадии спора и доступных доказательств. Комплексное использование перечисленных методов — от нотариального запроса до судебного истребования и работы с косвенными источниками — позволяет эффективно защитить интересы доверителя и обеспечить процессуальную готовность к спору.
