Споры по выделу доли в натуре из общего имущества, выплате компенсации за незначительную долю в имуществе и по определению порядка пользования жилым помещением.
- Раздел имущества, находящегося в долевой собственности. Выдел доли в натуре одного участника долевой собственности
Согласно ч. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Как правило, споры по разделу имущества, возникают в сфере жилищных отношений.
Например, некоторые граждане, желают разделить 2-х комнатную или 3-х комнатную квартиру на изолированные комнаты (соответствующим долям) и заключить соответствующее соглашение.
Это самый лучший путь решения этого вопроса. Но необходимо отметить, что для проведения раздела недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, потребуются специальные познания юристов и строительных экспертов, т.к. выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В частности, под ущербом понимается и неудобство в пользовании квартирой.
А если участниками долевой собственности не достигнуто соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности?
В этом случае, например в случае выдела в натуре доли из общего имущества, данный раздел (выдел) осуществляется в судебном порядке (ч. 3 ст. 252 ГК РФ)
Перед обращением в суд необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» где в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Отказывая в требованиях о разделе квартиры, Благовещенский городской суд Амурской области в своем решении от 08 октября 2018 г. по делу N 2-7954/2018, указал, что «Пленум Верховного Суда Российской Федерации, давая указанное разъяснение, исходил из того, что все части квартиры представляют собой одно целое. Раздел квартиры в натуре между собственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир.» «Как видно из материалов дела, на спорной жилой площади: имеется совмещенный санузел, техническая возможность передачи истцу изолированной части как жилого помещения, так и подсобных помещений, так же как и оборудование отдельного входа, отсутствует»
Споры о разделе недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, как и о выделе любой доли в натуре, относятся к особо сложным делам, требующим юридическую помощь.
- Определение порядка пользования жилым помещением.
В случае невозможности раздела недвижимого имущества или выдела в натуре части жилого помещения, суды, как правило, указывают в своих решениях, граждане имеют возможность произвести защиту своего нарушенного права иным способом.
Например, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон (Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 37)
Сразу необходимо отметить, что законом не предусмотрен правовой механизм определения порядка пользования жилым помещением, являющимся предметом договора социального найма, между лицами, имеющими право пользования этим жилым помещением (См. например, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02.06.2017 по делу N 33-21327/2017).
В случае определения порядка пользования жилым помещением, находящегося в долевой собственности, в иске, как правило, указывают следующее:
— Предоставить Истцу во владение и пользование комнату площадью ____, предоставить Ответчику во владение и пользование комнаты площадью ______, а кухню, санузел и прихожую закрепить в общее владение и пользование.
— Обязать Ответчика выплачивать мне компенсацию за пользование частью жилого помещения, превышающей его долю, в размере ____ рублей в месяц (Прим. при наличии таких обстоятельств)
Для последнего требования необходимо учесть то, что Пленум Верховного Суда РСФСР в подпункте «б» пункта 6 Постановления от 10.06.1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» дал разъяснение: если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
При рассмотрении судами таких дел, с учетом всех обстоятельств, учитывается фактически сложившийся порядок пользования квартирой, возможное совместное проживание граждан в одной квартире (комнате), чиненые препятствия в пользовании имуществом, являются или нет членами одной семьи, нуждаемость и т.д.
Вопросы об определении порядка пользования жилым помещением, находящегося в совместной собственности, относятся к особо сложным делам, требующим юридическую помощь.
- Выплата другому сособственнику компенсации за незначительную долю.
Есть еще один вариант решения споров между сособственниками жилого помещения.
С одной стороны, согласно ст. 252 ГК РФ, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С другой стороны, суд решает данный вопрос в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О, от 15 января 2015 г. N 50-О).
Как указано в определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 октября 2020 г. N 56-КГ20-10-К9, право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при установлении судом всех юридически значимых обстоятельств, к которым относится установление незначительности доли выделяющегося собственника, возможности пользования им спорным имуществом, исследования возражений других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность долю выделяющегося собственника, в том числе, установления, имеют ли они на это материальную возможность.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающие равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, и вместе с тем — необходимость соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Это означает, в частности, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.
Таким образом, прежде чем обратиться в суд об обязании остальных участников долевой собственности выплатить другому сособственнику компенсацию, истцы должны учесть о наличии совокупности всех условий, в т.ч. наличие согласия на принятие доли в собственность, достаточные денежные средства для ее приобретения, выкупаемая доля должна быть незначительной, наличие или отсутствие существенного интереса в ее использовании и т.д. (См. пример: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2019 г. N 74-КГ19-9)
Спорные вопросы о выплате другому сособственнику компенсации за его незначительную долю, относятся к особо сложным делам, требующим юридическую помощь.
