Спор о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретенное у реорганизованного юрлица. Суть спора заключалась в том, что доверитель – физическое лицо (покупатель) заключил с юридическим лицом (ЗАО) письменный договор купли-продажи недвижимого имущества, а продавец не зарегистрировал свое право в установленном законом порядке.
Фактически объекты были переданы, денежные средства оплачены. Однако, при регистрации права возникли обстоятельства для отказа в регистрации сделки, которые и послужили основанием для иска. В результате проведенного анализа имеющихся документов (как у покупателя, так и у продавца) была выработана линия «поведения».
Основным камнем преткновения являлся правовой статус продаваемых объектов недвижимости (ранее возникшее или вновь образованное). Сложность заключалась в том, что продавец владел спорными объектами на основании решения акционеров о реорганизации общества в форме выделения и разделительного баланса.
Таким образом, для защиты прав доверителя (покупателя) пришлось доказывать наличие прав ответчика (продавца) по распоряжению недвижимым имуществом, которое продавец приобрел в результате реорганизации.
Что мы сделали: Успешно доказали, и суд согласился с нашей позицией. Спорное имущество было приватизировано первоначальным собственником ОАО в 1992 году на основании плана приватизации и вошло в уставный капитал общества. После принятия решения собственником о реорганизации в форме выделения, данное имущество было передано выделенному обществу (ответчику) по разделительному балансу.
Одна из основных позиций заключалась в том, что если реорганизованному юридическому лицу принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности общества на недвижимое имущество возникло у него с момента завершения реорганизации юридического лица. Данная позиция вытекает из анализа совокупности нескольких правовых норм, так:
- пункт 2 статьи 8 ГК РФ “Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом”
- пункт 3 статьи 58 ГК РФ “При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом”
- абзац второй “В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом”, третий пункта 2 “В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица” статьи 218 ГК РФ,
- статья 16 Федерального закона “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”) “Реорганизация юридического лица в форме выделения с момента государственной регистрации последнего из вновь возникших юридических лиц считается завершенной”.
- Пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.
Требования к составлению документов в 1992 году при приватизации организаций отличались от требований к документам в настоящее время, в них можно было увидеть все, начиная от пишущей машинки, столов и стульев и заканчивая бюстами выдающихся деятелей соответствующей эпохи. А вот объекты недвижимости могли быть обозначены как угодно и не всегда с признаками, позволяющими их идентифицировать. Именно это и предстояло доказать и подтвердить документально. К счастью, это нам удалось восстановить всю хронологию «трансформации» объекта в учетных документах как до 1992 года так и после и клиент получил желаемый результат.
