История клиента по онлайн-консультации (орфография и пунктуация сохранены, имена изменены):
“Моя мама подарила мне и моей супруге 1-комнатную квартиру. Через год пришел налог 13% моей супруге. Я прочитал, что надо в суде доказать, что она близкий родственник моей маме… А ведь платить ей надо из нашего бюджета! Мы в браке с 2009 года, прописаны в этой квартире… Если бы мама сделала дарственную только на меня, а я потом подарил долю жене – она не платила бы налог. В МФЦ нам не сказали, что “ребята, вы на налог попадёте”. Как быть? Платить налог и жить вместе дальше бессмысленно…”
Разберем ошибку:
1️⃣ Налог: Мама (даритель) подарила квартиру сыну (близкий родственник – освобождается от налога по пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ) и его супруге (не является близким родственником мамы! Не освобождается от налога). Налог в 13% начислен на долю супруги (рыночная стоимость ее 1/2 * 13%).
2️⃣ Вина МФЦ: Сотрудники МФЦ – приемщики документов. Они не обязаны и часто не могут консультировать о налоговых, юридических и семейных последствиях сделки. Их задача – проверить комплектность и формальное соответствие документов для регистрации. Предупредить о налоге – не их функция.
“После драки кулаками не машут”, но… Как нужно было поступить? Дарение всей квартиры только сыну (налог 0%) → Последующее дарение сыном 1/2 доли супруге (между супругами дарение освобождается от налога по тому же пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).
❗️ Но этот путь нужно было знать и выбрать ДО оформления!
Резюмируя:
🛑 Самостоятельное оформление / Через МФЦ без юриста: Семья не обратилась за консультацией к юристу по недвижимости или налоговому эксперту. Не оценили налоговые риски структуры сделки “дарение от мамы сыну и невестке одновременно”.
🧠 Незнание закона не освобождает от ответственности: Ключевое непонимание – кто является близким родственником для освобождения от налога (супруги, родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные братья/сестры). Сноха (жена сына) или зять (муж дочери) не входят в этот перечень по отношению к свекрови/тестю).
❓ Извечный вопрос, которым задавался еще Чернышевский: “Что делать?”:
— 🔍 Уточнить расчет налога: Проверить кадастровую стоимость доли супруги на момент дарения и правильность расчета (13% от этой стоимости).
— 🧾 Проверить право на вычет: Супруга может попробовать применить имущественный налоговый вычет (1 млн руб.) (ст. 220 НК РФ). Это уменьшит сумму (если стоимость доли > 1 млн руб.), но не отменит налог полностью.
— ⚖️ Оспаривать? Юридических оснований практически нет. Сделка зарегистрирована. “Доказательство родства” в суде бесперспективно.
— 💸 Платить: Основной вариант – оплатить налог в срок (до 1 декабря след. года), чтобы избежать пеней и штрафов.
Регулярно приходится напоминать: Экономия на консультации юриста перед сделкой может обернуться значительным ущербом или даже потерей недвижимости. Это наглядный пример, почему ключевой этап любой сделки с недвижимостью – консультация ДО ее оформления.
P.S.: Аналогичные риски – с “упрощенным” самостоятельным составлением соглашений об использовании маткапитала (особенно на выдел долей) через МФЦ периодически поступают обращения, там тоже “весело”.
💼 Не только налоги! Проверим сделку за вас:
▫️ Аудит объекта и продавца
▫️ Подготовка документов
▫️ Оптимизация налогов
